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刘玉章 著 著

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• 房地产开发
• 房地产经营
• 财税管控
• 税务筹划
• 财务管理
• 项目成本
• 风险控制
• 企业经营
• 投资分析
• 政策解读

出版社： 机械工业出版社

ISBN：9787111581970

版次：1

商品编码：12257702

品牌：机工出版

包装：平装

丛书名： 新编行业会计超级实用系列

开本：16开

出版时间：2017-10-01

用纸：轻型纸

页数：324

编辑推荐

适读人群 ：房地产企业财税人员
房地产开发经营企业财务人员必备的案头工具
依据财政部2016年12月制定的《营改增会计处理规定》，解决房地产企业会计核算、经营管理、依法纳税的关系。结合实际案例，告诉读者营改增后财务核算模式与经营管理方式的契合，降低企业经营风险，提高经济效益。
营改增后企业管理者、财税人员案头必备
《玩转财务大数据 :金税三期纳税实务》
《房地产企业“营改增”360度指南》
《建筑施工企业营改增案例精解》

内容简介

营改增是一次重大的税制改革，这次改革对从事房地产开发经营管理的人员，提出新的、更高的要求。为此，本书按照开发过程的四大阶段向读者介绍国家有关房地产开发经营的相关政策，房地产的开发经营流程，房地产行业的行规行法，房地产行业的财税法规，增值税会计处理规定的运用，房地产企业的纳税筹划方法等。本书力求使企业高管和工程技术人员了解房地产行业的财税法规，财税管理人员懂得房地产开发的基本知识，企业上下拧成一股绳，同心协力地挖掘企业潜能，取得更好的经营效果。

作者简介

刘玉章，财税专家，高级会计师、注册会计师。现受聘担任世界税收联合会（中国）财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，北京刘玉章财税顾问有限公司总裁。
　　长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实务工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，良好的税企沟通能力。曾经参与我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法规具有独到见解，被誉为房地产业界纳税筹划的领军人物。出版《房地产企业财税操作技巧》《土地增值税清算大成》《企业所得税汇算清缴指南》《流转税改革与纳税操作实务》《中国税制》等多部财税专著。

目录

前言
第一章 投资决策阶段的财税管控
第一节 房地产开发经营概述
第二节 房地产开发经营的主要工作阶段
第三节 房地产开发项目的选择
第四节 投资决策分析阶段的财税处理
第五节 投资设立新公司的财税处理
第六节 房地产开发企业的会计核算
第二章 前期准备阶段的财税管控
第一节 获得土地使用权及开发项目立项
第二节 确定规划设计方案并获得规划许可
第三节 建设工程招标投标及施工许可证的申领
第四节 征地、拆迁补偿的财税处理
第五节 前期工程费的财税管理
第六节 房地产开发资金的筹集
第七节 房地产开发经营十大筹资方法
第三章 建设施工阶段的财税管控
第一节 居住区规划与技术经济指标
第二节 基础设施建设
第三节 建筑工程基础知识
第四节 建设工程项目的管理
第五节 开发产品的预售与会计核算
第六节 采购业务的会计核算
第七节 开发产品的成本核算
第八节 期间费用的税前扣除
第九节 固定资产的财税处理
第十节 长期股权投资的财税处理
第四章 竣工验收与交付使用阶段的财税管控
第一节 住宅工程竣工备案制度
第二节 住宅交付时“两书”的提供
第三节 物业管理与物业交接
第四节 房地产销售的财税处理
第五节 房地产经营租赁的财税处理
第六节 土地增值税的预征与清算

前言/序言

2016年，我国全面推开营业税改征增值税，这是改革开放以来规模最大的一次税制改革，增值税覆盖了所有行业，覆盖了不动产。“营改增”对推动我国供给侧结构性改革和经济发展具有深远意义。
财政部制定的《增值税会计处理规定》（以下简称《规定》）已在2016年12月份印发，为规范“营改增”的会计核算提供了依据，《规定》涉及所有行业，是会计制度的一次重大改革，所有行业的财会人员都要认真学习并贯彻执行。
增值税是价外税，“营改增”之后，一些以销售额作为税基的税种均受影响。房地产行业涉及税种较多，“营改增”对房地产行业的税收影响较大。本书编写的目的就是讨论“营改增”之后房地产企业应当如何加强企业的财税管理。
（1）房地产企业的财税管理具有较高的技术含量。房地产企业的管理人员，应当通晓国家房地产开发的相关政策，了解房地产开发的流程，熟悉房地产行业的行规和行法，掌握有关房地产的财税法规和政策。本书把房地产开发全过程划分四个阶段，在每个阶段先介绍房地产开发工程的基本知识、相关政策，进而讲解税收法规和会计核算。本书既适用于工程技术人员，也适用于财税管理人员，具有广泛的适用性。
（2）房地产开发产品的生产周期长、资金占用量大，受国家宏观调控影响深，开发伊始就应当注重财税管理。本书根据每一阶段的不同工作内容，按照涉及的税种来讨论财税管理的重点与方法。本书具有较强的实用性。
（3）降低增值税税负的最好方法是加大进项税额的抵扣。本书从房地产开发的第一步——取得土地使用权开始，一直到竣工验收的每一环节都详细介绍抵扣凭证的取得和适用的抵扣方法；重点讲解进项税额抵扣对企业所得税和土地增值税影响的差异和处理方法，减少企业涉税风险，降低税务成本。
（4）本书将房地产企业所涉及的各个税种，融于开发过程的四个阶段，不管开发项目进行到哪一阶段，均可以按照工程进度，在本书中找到所涉及的税费缴纳和会计处理方法。读者可将本书作为房地产企业财税操作的业务指南。
（5）当前，我国经济工作的重点仍然是“三去一降一补”。为化解产能严重过剩矛盾、调整优化产业结构，国家在企业兼并重组和以非货币资产投资方面制定了一系列优惠政策。本书用实际案例与读者分享这些政策的具体应用。
（6）房地产企业长期缴纳营业税，现在改征增值税。增值税的会计核算更加复杂，制度更加严格。为适应“营改增”后房地产企业会计核算的需要，本书草拟了一份适用于房地产企业“营改增”后的“会计科目表”，详细介绍了“应交增值税”科目的核算内容和核算方法，在开发过程的各个阶段均有增值税会计核算的应用实例。
（7）房地产企业是资金密集型企业，单靠自有资金很难适应开发过程中大量资金的需求，本书按照新财税政策，介绍了行之有效的十大筹资方法。
（8）开发产品的成本核算对于房地产企业的纳税有着特殊重要意义。本书按照财政部印发的《企业产品成本核算制度（试行）》和税务总局制定的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第四章“计税成本的核算”，结合多年的房地产开发企业会计核算实践，提出利用“分类法”对开发产品成本进行分配计算，并配有真实的案例演示给读者，方法简单，核算准确，符合制度规定，献给读者使用。
营改增仍然走在路上，税收法规不断更新，财税结合要求缜密。有些政策笔者可能一时把握不准，本书瑕疵在所难免。衷心欢迎广大读者和同行对本书提出宝贵意见，在此深表感谢。
刘玉章2017年9月1日于北京

建筑工程招投标实务与风险控制 本书导读 在当前高度竞争且监管日益严格的建筑市场中，掌握有效的招投标策略与风险管理能力，是工程公司立足与盈利的关键。本书《建筑工程招投标实务与风险控制》深度聚焦于工程建设项目从启动到合同签订的全过程，旨在为建设单位、施工企业、设计单位及相关服务机构提供一套全面、实操性强、具有前瞻性的指导手册。 本书摒弃了空泛的理论阐述，而是紧密围绕工程招投标中的核心痛点、法律法规的最新变化以及市场前沿的最佳实践进行深入剖析。我们力求以结构化的方式，将复杂的招投标流程分解为清晰可操作的步骤，帮助读者构建起从“模糊意向”到“确定中标”的完整知识体系。 第一部分：宏观环境与法规基石（奠定战略视野） 本部分首先为读者构建起理解当前招投标环境的宏观视角。我们详细梳理了《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目招标投标办法》等核心法律法规体系，并重点解析了近年来住建部及各省级主管部门发布的最新监管动态，特别是对“围标串标”、“高价低报”等违法行为的打击力度及新的识别技术。 法律法规的脉络梳理： 不仅仅是条文罗列，而是结合司法判例，解读法律条文背后的立法精神与实务操作中的禁区。 电子化招投标平台的深度应用： 分析当前主流电子招标平台的运行机制、数据安全标准，以及如何利用平台工具进行高效管理与合规自查。 全生命周期合规性要求： 强调招投标并非孤立环节，而是与项目立项、设计变更、合同履行紧密衔接的起点，任何不合规的起点都可能导致后续工程款支付受阻或产生法律纠纷。 第二部分：招标文件与投标文件编制的艺术与科学（核心操作指南） 本部分是本书的实操核心，详细指导读者如何编写高质量的招标文件（对于招标方）和编制具有绝对竞争力的投标文件（对于投标方）。 针对招标方： 需求的精准定义与技术规范的制定： 如何避免“自设门槛”或“需求模糊”的陷阱，确保技术标准科学合理且具有可执行性。重点分析了绿色建筑、装配式建筑等新业态对招标文件提出的特殊要求。 评标标准的科学设置与量化： 如何平衡价格分与技术分、商务分的权重，构建公平、公正且能筛选出真正优质承包商的评标体系。特别引入了基于AHP（层次分析法）的专家赋权模型在复杂项目中的应用案例。 资格审查与澄清文件的管理： 详述了业绩认定、人员配备真实性核查的有效方法，以及在澄清过程中保持信息透明和公平的沟通技巧。 针对投标方： 项目风险与收益的预判分析： 在阅读招标文件阶段，如何快速识别潜在的“陷阱条款”（如不合理的工期要求、苛刻的担保条件），并量化分析中标成本。 投标文件深层次的优化策略： 不局限于简单的文件排版，而是深入到施工组织设计（SOD）的创新性、关键资源投入的证明力，以及商务报价的弹性策略。例如，如何通过合理的资源投入计划来提升技术分，而非单纯的价格竞争。 关键人员资格的动态管理： 如何在投标阶段确保项目经理、技术负责人的在职证明、注册证书的有效性，以及应对不同地区对项目经理“一项目一注册”的最新要求。 第三部分：开标、评标及异议处理的实战技巧（公正与对抗） 招投标流程中最容易滋生争议的环节，本书提供了详细的应对策略。 规范的开标流程与证据固定： 强调在电子化背景下，如何确保开标过程的见证留痕，以及对投标无效情形的界定标准。 专家评标的“黑箱”解读： 深入分析了评标专家组的构成、评审过程中的常见偏差（如经验偏差、锚定效应），以及投标方如何从评审意见中反推己方失分项。 招投标异议和投诉的有效应对： 系统梳理了从发出异议到行政复议、诉讼的全链条应对机制。详细讲解了投诉状的撰写要点、证据链的构建，以及如何利用《招标投标法》中的举证责任倒置原则来维护自身权益。本书收录了近五年多个重大项目因招投标引发的行政诉讼判例分析。 第四部分：风险控制与后评估体系（规避陷阱与持续改进） 招投标阶段的风险控制贯穿始终，本部分着重于前置预防和事后复盘。 围标串标的识别与技术防范： 结合大数据分析和市场情报，教授业主和投标方如何识别利用“虚假分包”、“关联公司协同报价”等手段进行的串标行为。 保证金与履约保函的风险管理： 详细解析各类保函（投标保函、履约保函、工程款支付担保）的法律效力差异，以及在不同合同条款下，如何避免保函被不当扣划的风险。 招投标后评估机制（Lessons Learned）： 建立从中标到签约过程的内部复盘机制，将招投标阶段暴露出的合同风险、资源匹配偏差等问题反馈至公司战略决策层，形成良性循环的知识沉淀。 本书特点： 1. 高度依赖法规与案例： 全书引用超过200个最新的司法判例、行政裁决和地方性实施细则。 2. 流程图与检查清单： 针对每一个关键步骤，提供详细的流程图和可立即使用的“合规性检查清单”，便于现场操作人员使用。 3. 跨界视角融合： 内容融合了工程管理、法律合规、商务谈判等多学科知识，确保理论指导性与实战操作性的完美结合。 本书是建设单位项目经理、法律顾问、招采部门负责人，以及所有参与工程投标的施工、设计、咨询企业的核心参考书，旨在帮助从业者在复杂的市场竞争中，以专业和合规的姿态，赢得项目，规避不必要的法律与经济损失。

评分☆☆☆☆☆

读完这本书，我最大的感受就是信息量巨大，但对我个人而言，这些信息仿佛是来自另一个星球。我一直以为房地产开发经营无非就是盖房子卖房子，没想到背后竟然牵扯到如此复杂的财税体系。这本书中的很多案例和分析，我虽然能看懂字面意思，但却无法理解其背后的逻辑和意义。比如书中提到的各种税收优惠政策、成本核算方法、利润分配模式等等，对于我这个门外汉来说，就像是在听天书。我平时的工作和生活都和这些领域毫不相关，我对财务和税务的认知仅限于基本的报税和发票管理。所以，这本书虽然可能对专业人士非常有价值，但对我来说，它更像是一本百科全书，我可以翻阅，但很难深入理解和运用。我更喜欢那些能够引发我思考、或者能够给我带来一些人生启发的书籍。这本书的内容过于专业化，缺乏普适性，很难让我产生共鸣。我尝试去理解书中关于“投融资结构优化”、“风险控制策略”等内容，但由于缺乏基础知识，每次都感觉力不从心。也许我应该先去了解一些基础的经济学和管理学知识，再来尝试阅读这类专业书籍，否则真的会有一种“看不懂，但感觉很厉害”的窘境。

评分☆☆☆☆☆

这本书的内容，对我而言，更像是一本充满陌生语言的说明书，即便我努力想要去理解，也始终找不到切入点。我对于房地产开发经营这个领域，除了知道它是一个庞大的行业之外，几乎没有任何深入的了解。书中关于“成本控制”、“利润最大化”、“税务合规性”等概念，对我来说，就像是天书一样难懂。我平时的阅读偏好，更多的是集中在一些轻松的文学作品，例如历史小说、科幻小说，或者是一些能够让我开怀大笑的幽默故事。我对数字和报表并不敏感，对财务和税务更是知之甚少。这本书中大量的财税术语和复杂的计算公式，让我感到非常吃力。我尝试翻阅了其中的一些章节，但很快就被那些我不熟悉的专业名词和复杂的逻辑所困扰，感觉自己像是一个完全不懂音乐的人，听着一场交响乐，只能感受到巨大的声响，却无法理解其中的旋律和内涵。我期待的阅读体验是能够放松身心，能够获得一些精神上的愉悦，而不是像现在这样，感觉自己像是在进行一场枯燥的考试。

评分☆☆☆☆☆

这本书的内容我实在是找不到任何可以让我产生共鸣的地方。我对房地产开发经营的财税管控完全不了解，也提不起任何兴趣。我平时关注的都是一些轻松娱乐类的读物，比如小说、散文，或者是一些生活技巧类的书籍。房地产开发经营听起来就非常专业和枯燥，而且我也没有任何相关的行业背景，所以这本书的内容对我来说毫无价值。即使作者写得再好，再详细，我依然会觉得它是一个遥不可及的世界。我更喜欢那些能够触及我生活、能够引起我情感共鸣的书籍，比如描绘人生百态的小说，或是能够帮助我提升生活品质的实用指南。这本书的财税两个字就足以让我望而却步，我平时记账都觉得头疼，更不用说去研究开发经营中的财税问题了。也许对于业内人士来说，这本书是宝贵的财富，但对我而言，它就如同天书一般，无法理解，也无法引起我的任何阅读欲望。我尝试翻了几页，那些术语和公式就像是一道道高墙，将我拒之门外。我真心希望未来能看到更多能够触动我心灵，或者给我带来实际生活帮助的书籍，而不是这种我完全不了解也不感兴趣的专业领域。

评分☆☆☆☆☆

我必须承认，这本书的内容对我来说，简直就是一场“知识的暴击”，但这种暴击并未带来任何愉悦感。我一直以为的“房地产开发经营”无非就是找块地，建几栋楼，然后等着收钱，但这本书彻底颠覆了我的认知。书中充斥着各种我从未听过的专业术语，例如“预收款”、“结算方式”、“应收账款”、“折旧摊销”等等，每一个词都像是一道高深的密码，让我无从下手。我平常的阅读习惯更多地倾向于轻松愉快的文学作品，比如侦探小说，或者是一些关于旅行、美食的散文集。我对数字和报表向来不敏感，更不用说复杂的财税分析了。这本书中的财税管控，对我而言，简直比爬珠穆朗玛峰还要困难。我翻开书本，映入眼帘的不是引人入胜的故事，也不是发人深省的道理，而是密密麻麻的数字、表格和公式。我尝试去理解其中的逻辑，但每次都以失败告终，感觉自己像是一个误闯了数学王国的小孩，完全无法融入。我真心希望我的下一本读物能够让我放松心情，能够带来一些美好的想象，而不是这种让我头疼不已的专业知识。

评分☆☆☆☆☆

读完这本书，我感觉自己就像是参加了一场极其严谨但对我而言毫无意义的专业讲座。我对于房地产行业的了解几乎为零，更不用说去理解其背后复杂的财税运作机制了。书中充斥着各种行业术语和数据分析，例如“项目投资回报率”、“资金回笼周期”、“税收筹划策略”等等，这些概念对我来说既陌生又遥远。我平时更喜欢阅读一些能够引发情感共鸣的文学作品，或者是一些关于个人成长和心理学的书籍，希望能够从中获得一些启发和慰藉。这本书的内容，虽然可能对业内人士来说是宝贵的财富，但对我来说，它就像是一份艰深晦涩的报告，我无法从中找到任何与我生活相关的连接点。我尝试去理解其中的一些章节，但很快就被各种专业名词和复杂的公式淹没，感觉自己就像是站在一堆无法理解的符号面前，徒劳无功。我更倾向于那些能够让我感受到生活的美好，或者能够帮助我更好地认识自己、理解他人的书籍。这本书的内容，对我来说，真的就像是一堵无法逾越的墙。

评分☆☆☆☆☆

印刷精美，物流很快，正版图书！

评分☆☆☆☆☆

拼凑痕迹明显，这本书是叫做“房地产财税”，不是税法解析，本书对于房地产的税收阐述很少，是一本买了绝对后悔和无用的书。

评分☆☆☆☆☆

好好好好好好好好好好

评分☆☆☆☆☆

房地产开发经营全程财税管控，好书

评分☆☆☆☆☆

一般般，不够好，不是说房地产怎样做好税控，吹水的成分多

评分☆☆☆☆☆

一般般，不够好，不是说房地产怎样做好税控，吹水的成分多

评分☆☆☆☆☆

挺好的

评分☆☆☆☆☆

拼凑痕迹明显，这本书是叫做“房地产财税”，不是税法解析，本书对于房地产的税收阐述很少，是一本买了绝对后悔和无用的书。

评分☆☆☆☆☆

拼凑痕迹明显，这本书是叫做“房地产财税”，不是税法解析，本书对于房地产的税收阐述很少，是一本买了绝对后悔和无用的书。