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张天河 著

图书标签:

• 房地产开发
• 企业会计
• 会计实务
• 财务管理
• 建筑工程
• 成本控制
• 税务筹划
• 投资分析
• 项目管理
• 行业案例

出版社： 广东省出版集团 ，

ISBN：9787545418859

版次：1

商品编码：11187988

包装：平装

开本：16开

出版时间：2013-02-01

用纸：胶版纸

页数：249

字数：245000

正文语种：中文

编辑推荐

　　《实例解析房地产开发企业会计实务》特色：
　　·根据最新准则编写
　　·内容通俗易懂
　　·强调理论，注重实战
　　·案例丰富全面

内容简介

　　《实例解析房地产开发企业会计实务》从务实的基点出发，在国家有关法律、会计税收法规的前提下，运用通俗的语言讲述。有些观点是站在房地产开发企业会计人员的角度考虑问题的。同时，由于《实例解析房地产开发企业会计实务》是普及版的图书，和注册会计师考试的理论书籍不同，暂不涉及有关债务重组、或有事项等复杂的会计内容。

内页插图

目录

第一章 房地产开发企业成本的核算
一、房地产开发企业会计的特点、核算内容与职责
（一）房地产开发企业会计的特点
（二）房地产开发企业会计的核算内容
（三）房地产开发企业会计的任务与职责
（四）房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置
二、房地产开发企业成本费用的核算
（一）房地产开发企业成本费用项目构成
（二）开发成本的核算程序
（三）开发成本的确定
（四）前期工程费用的核算
（五）基础设施费用的核算
（六）配套设施开发成本的核算
（七）开发间接费用的核算
（八）自营开发工程成本的核算
（九）发包开发工程及其价款的核算
（十）代建工程开发成本的核算
（十一）期间费用的核算
三、房地产开发企业成本控制要点
（一）立项环节的成本控制要点
（二）规划环节的成本控制要点
（三）招、投标环节的成本控制要点
（四）施工环节的成本控制要点
（五）材料及设备采购环节的成本控制要点
（六）销售环节的成本控制要点
（七）工程预决算环节的成本控制要点
（八）期间费用的成本控制要点
（九）物业管理的成本控制要点

第二章 企业设立阶段的会计核算
一、企业设立阶段业务简介
二、企业设立阶段的会计核算
（一）设置“实收资本”和“资本公积”两个会计科目
（二）新设立公司的会计核算
（三）公司增加注册资本的核算
（四）公司实收资本减少的核算
（五）开办费的核算
三、企业设立阶段的税务处理
（一）印花税
（二）契税
（三）税收的账务处理
（四）开办费的税务规定

第三章 获取土地阶段的会计核算
一、获取土地阶段业务简介
二、获取土地阶段的会计核算
（一）土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
……

第四章 开发建设阶段的会计核算
第五章 转让及销售阶段的会计核算
第六章 投资性房地产的会计核算
第七章 房地产开发企业的纳税筹划

精彩书摘

　　（九）发包开发工程及其价款的核算
　　房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。
　　对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订的、明确双方权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：①工程名称和地点；②工程范围和内容；③开、竣工日期；④工程质量、保修期及保修条件；⑤工程造价；⑥工程价款的支付、结算及交工验收办法；⑦设计文件和技术资料提供日期；⑧材料、设备的供应和进场期限；⑨双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。
　　1.工程价款结算的办法。
　　开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，主要有如下三种：
　　（1）按月结算。就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制定的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据验收合格的各月份已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。
　　……

前言/序言

　　房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产开发企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。
　　房地产行业连续9年被国家税务总局列为全国税务专项检查重点行业，足见房地产行业的重要性。本书根据我国2006年颁布的《企业会计准则》及《企业会计准则应用指南》，结合房地产开发企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程、房地产企业有关税金的核算等等。
　　和传统的会计理论书籍不同，这是一本介绍会计实务的图书，它摒弃了传统的以会计要素为线索的行业会计模式，而采用了以房地产开发企业设立、获取土地、开发建设、转让预售、税收筹划等业务流程为线索的方式一一列示和分析。

好的，这是一份关于房地产开发企业会计实务的图书简介，内容详实，但刻意避开了对您所提到的特定书籍名称《实例解析房地产开发企业会计实务》内容的直接描述。 --- 房地产行业财务管会：从理论基石到实务精进 一本深度聚焦于中国房地产开发企业全生命周期财务核算、税务筹划与风险管控的实战指南 导论：时代背景下的财务重塑 在当前宏观经济结构调整与“房住不炒”政策导向下，中国房地产行业正经历着前所未有的深刻变革。从高周转、高杠杆的粗放式发展模式，转向精细化运营、高质量发展的阶段，对企业的财务管理能力提出了更高的要求。传统的基于收付实现制的核算思维已难以适应现代企业对穿透式数据分析和精准决策支持的需求。 本书立足于新发展格局和监管趋严的大背景，系统性地梳理和解析了房地产开发企业在不同发展阶段所面临的独特会计处理、税务合规及内部控制挑战。它并非仅仅停留在对现行会计准则（如《企业会计准则第38号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第11号——股份支付》等）的表面引用，而是深入探讨了准则条款在复杂房地产项目中的具体落地方法与潜在争议点。 第一篇：基础重构——行业特殊性与会计准则的深度对接 房地产开发业务具有投资周期长、资金密集、涉及主体复杂的特性，这使得其会计处理具有显著的行业独特性。本篇从基础理论入手，构建一个清晰的会计框架。 1. 土地与在建工程的初始计量与归集 详细探讨了土地使用权的获取成本构成，包括招拍挂、协议出让、存量获取等不同途径下的可资本化支出范围的界定。重点剖析了为取得土地使用权而发生的契税、耕地占用税、中介服务费、前期工程费用的准确归集与摊销逻辑。对于联合开发项目中土地权益的确认与计量，本书提供了基于合同实质判断的多个实操模型。 2. 收入确认的复杂性与合同负债的精细管理 房地产收入确认是核算难点之首。本书摒弃笼统的介绍，聚焦于以下几个核心场景： 《房地产开发经营业务若干会计问题解答》的深化应用： 结合最新的收入准则（IFRS 15/CAS 21），对“完工并验收合格”这一核心判断标准在不同交付模式（期房、现房）下的量化指标进行解析。 分阶段履约义务的识别： 探讨在包含装修、物业服务、精装修合同等一揽子销售模式下，如何合理、持续地将交易价格分配至各个履约义务，并据此确认收入。 减值迹象与合同资产的管控： 针对工程延期、销售受阻等情况，提供了资产减值测试的具体步骤与触发条件，以及如何合规地披露合同资产变动情况。 3. 融资活动的资本化处理与借款费用 房地产项目高度依赖外部融资。本书详细拆解了借款费用资本化的“三段论”及特定要求： 特定借款与一般借款的区分： 在多项目并行操作下，如何准确识别并归集特定借款的发生额。 暂停资本化时点的精确把握： 针对工程变更、政府审批滞后等常见情况，界定了“实质性中止”的判断标准，避免了费用不当资本化带来的利润虚增风险。 第二篇：税务协同与成本控制——实现价值最大化的双轮驱动 在“金税四期”背景下，税务合规已与会计核算紧密耦合。本书致力于帮助企业构建“业务流—票据流—资金流—信息流”四流合一的管控体系。 1. 全流程的增值税与企业所得税挑战 销项税的特殊处理： 深入解析了预征率、简易计税与一般计税的选择，尤其关注老项目清理、资产处置等非开发主营业务的税务影响。 成本费用的税会差异分析： 对比了企业所得税法中允许扣除的成本范围与会计上确认为资产的范围，系统梳理了土地增值税清算前期，所得税纳税调整的关键点。 土地增值税清算实务： 提供了清算报告编制中，各项扣除项目（如前期工程费、基础设施费）的税务审核重点与风险点排查清单。 2. 存货与发出工程的精细化管理 对开发成本的归集不仅是会计要求，也是税务控制的重点。本书强调项目核算体系的建立，包括： 如何准确划分“开发成本”与“管理费用”的边界。 发出工程（如销售的毛坯房、精装房）的成本结转方法论，确保成本与收入的配比合理性。 配套设施的后续支出处理： 如物业配套设施的移交与后续维护费用的会计处理及税务扣除时点。 第三篇：结构优化与风险预警——并购重组、金融工具与内部控制 进入存量时代，并购整合、资产证券化（ABS/REITs）成为出清和再发展的关键路径。 1. 企业合并与非同一控制下取得资产的会计处理 重点解析了房地产企业常见的并购重组场景下的会计挑战： 商誉的确认与减值： 在价值评估受限的市场环境下，如何进行合理的商誉减值测试。 或有对价（Earn-out）的计量： 结合金融工具准则，对未来可能支付的对价（如业绩奖励）进行公允价值计量与后续调整。 同一控制下企业合并的特殊性： 在集团内部资产划转或项目整合中的历史成本结转逻辑。 2. 金融负债与衍生工具的规范应用 鉴于房地产企业对融资的依赖，本书详细阐述了各类融资工具的会计处理： 可转换公司债券、永续债、境内外优先股等复杂工具的权益工具与负债工具的区分。 套期保值业务的会计处理： 针对利率风险、汇率风险的套期工具（如利率互换、远期外汇合约）的套期会计确认与披露，强调对冲有效性的验证。 3. 风险管控与信息披露优化 本书最后一部分聚焦于内部控制的嵌入和外部信息披露的透明度： 财务舞弊的风险点识别： 结合监管通报案例，剖析了收入确认造假、成本虚增等高危环节的内控漏洞。 全生命周期穿透式管理： 强调利用信息化手段，实现从拿地、融资、施工、销售到结算的全过程数据留痕与复核机制。 监管信息披露的提升： 指导企业如何更有效地披露有息负债结构、在建项目进展、土地储备情况，以满足投资者和监管机构对透明度的要求。 本书以其严谨的理论支撑、贴合监管导向的实操建议，以及对复杂交易场景的细致剖析，旨在为房地产企业的财务经理、会计主管、税务筹划人员及相关专业人士，提供一套系统、前瞻且高度可操作的财务管理方法论。它将引导读者超越报表数字的表面，理解数字背后的业务逻辑和潜在风险。

评分☆☆☆☆☆

我一直认为，要真正掌握一项技能，就必须将其与实际应用相结合，而这本《实例解析房地产开发企业会计实务》恰恰做到了这一点。它不仅仅是一本理论书籍，更像是一位经验丰富的导师，循循善诱地引导读者走进真实的会计世界。书中对于“收入确认”这一关键环节的处理，进行了非常细致的讲解，从不同销售模式下的合同签订、工程进度、交付条件等角度，分析了收入确认的时点和金额的确定方法，并提供了丰富的案例来佐证。我印象最深刻的是，作者通过对比不同会计准则下收入确认的差异，以及可能存在的税务风险，让我们对如何合规、优化收入确认有了更深的认识。此外，书中关于“存货核算”的部分，也给出了很多实用的建议，比如如何进行成本结转，如何处理尾盘、积压房产的会计问题，这些都是我们在日常工作中经常会遇到的难题。这本书的语言风格也很贴近实务，没有太多晦涩的专业术语，更多的是用通俗易懂的方式来解释复杂的会计问题，这使得阅读过程十分顺畅。

评分☆☆☆☆☆

作为一名刚入行不久的房地产会计，我时常感到力不从心，尤其是在面对复杂的项目和层出不穷的会计政策时。幸运的是，我发现了这本《实例解析房地产开发企业会计实务》。这本书的结构非常清晰，每一章节都围绕着一个核心主题展开，并且通过大量的图表和流程图，将复杂的会计流程可视化，大大降低了理解难度。我特别喜欢书中关于“税务筹划”的章节，它并没有简单地罗列税收政策，而是从房地产开发企业的具体业务出发，分析了在不同环节可能遇到的税务问题，并提供了一些切实可行的筹划思路和方法。比如，关于增值税、企业所得税的计算和申报，书中都给出了详细的案例分析，并指出了潜在的税务风险点。此外，书中对“财务报表分析”的解读也很有深度，它不仅教我们如何编制报表，更重要的是如何从报表中发现问题、分析问题，并为管理层提供决策支持。这本书的价值在于，它不仅教会我们“怎么做”，更教会我们“为什么这么做”，这对于提升我们的专业素养至关重要。

评分☆☆☆☆☆

我一直认为，优秀的财务工作者不仅要有扎实的理论基础，更要有丰富的实践经验。而这本《实例解析房地产开发企业会计实务》，正是将理论与实践完美结合的典范。它通过大量的真实案例，向读者展示了房地产开发企业在会计核算过程中可能遇到的各种问题，以及如何运用专业的知识和技能去解决这些问题。我个人非常看重书中关于“融资租赁”、“专项储备”等特殊事项的会计处理。在房地产开发过程中，这些特殊事项的出现频率虽然不高，但一旦发生，其会计处理的复杂性和潜在影响却不容小觑。书中对此类事项的讲解，既有理论上的阐述，也有实操层面的具体指导，让我对这些问题有了更清晰的认识。总而言之，这本书内容翔实，分析透彻，逻辑严谨，对于有志于在房地产会计领域深耕的专业人士来说，绝对是一本不可多得的工具书。它能够帮助我们快速掌握行业内的会计惯例和最佳实践，从而在工作中游刃有余。

评分☆☆☆☆☆

这是一本真正站在实操一线、直击房地产开发企业会计痛点的宝藏图书！作者的专业功底和实践经验毋庸置疑，通过大量真实案例的深入剖析，将原本复杂枯燥的会计准则和操作流程变得清晰易懂。我尤其欣赏书中对于“项目开发成本核算”的详尽解读，从拿地、报建、工程施工到销售费用，每一个环节的成本归集、分配和确认都给出了具体的实操指导，并附带了详细的账务处理示例。对于我们这些在实际工作中常常被这些细节困扰的会计人员来说，这简直是及时雨。书中还详细阐述了房地产企业融资、税务筹划方面的会计处理，以及如何运用财务工具优化企业管理，这些内容都极具借鉴意义。更难能可贵的是，书中没有流于表面，而是深入到每一笔交易的背后，探究其会计逻辑和风险点，这对于提升我们的风险意识和决策能力大有裨益。读完这本书，我感觉自己对房地产开发项目的全生命周期会计核算有了更系统、更深入的理解，也更有信心应对工作中的各种挑战。

评分☆☆☆☆☆

这本书的出版，对于整个房地产行业的会计从业人员来说，无疑是一份宝贵的财富。它打破了传统会计书籍的刻板印象，以一种更加生动、形象的方式展现了房地产开发企业会计实务的方方面面。我尤其对书中关于“资产减值”和“负债确认”的章节印象深刻。在房地产市场波动加剧的当下，对资产进行准确的减值测试，以及对各项负债进行恰当的确认，直接关系到企业的财务健康和可持续发展。书中通过具体的案例，展示了如何识别可能存在减值迹象的资产，如何进行减值测试，以及如何进行会计处理，同样，对于一些或有负债、预计负债等，也给出了详细的确认条件和计量方法。这不仅能够帮助我们规避财务风险，也能让我们更好地理解和运用相关的会计准则。这本书的语言风格也十分严谨，但又不失可读性，每一处细节都经过了细致的推敲，让读者在学习过程中感受到作者的用心。

评分☆☆☆☆☆

对L发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通M过工程公M开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业O要根据工O程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合Q同。承包合同是发包开Q发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函R内容所签订的、明确双方权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要T内容：①工T程名称和地T点；②工程范围和内容；③开、竣?

评分☆☆☆☆☆

开发企业与施工企业在工程承包合同中规定m的工程价款l的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各n个地区所采n用的工程价款结算办法来看，主要有如下三种：

评分☆☆☆☆☆

（九）物业管理的成本控制要点

评分☆☆☆☆☆

还不错！！！

评分☆☆☆☆☆

给朋友买的，朋友比较新欢

评分☆☆☆☆☆

第三章

评分☆☆☆☆☆

给做会计的老婆买的！内容不错！

评分☆☆☆☆☆

（九）发包开发工程及其价款的核算

评分☆☆☆☆☆

挺实用的吧 我是没看到