解讀中國房改 建立“兩房協調”的住房新體製 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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馬先標 著

圖書標籤:

• 住房改革
• 房地産
• 中國經濟
• 住房政策
• 住房製度
• 城市發展
• 社會問題
• 經濟學
• 政策研究
• 住房市場

齣版社： 清華大學齣版社

ISBN：9787302473930

版次：1

商品編碼：12227102

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2017-07-01

用紙：膠版紙

頁數：232

字數：284000

正文語種：中文

産品特色

編輯推薦

為破解國內城鎮化加速期城市體係的房睏難題、促進整個住房體係健康持續發展，進而服務於經濟社會的協調發展，提供瞭理論指導和政策啓示。

內容簡介

本書運用製度分析和政府過程等方法論，從住房包括保障房和商住房的兩闆塊結構齣發，就如何構建兩房協調的住房新體製進行瞭跨學科的統分式解讀，在此基礎上，也闡述瞭房價迴歸、高層次人纔保障房、國企參與保障房發展和低收入階層住房權維護等促進兩房協調的重要問題。所構建的住房新體製，對促進中國住有所居目標的實現、城市化進程的健康發展，乃至促進社會和諧穩定和經濟社會協調發展，具有重要的理論價值和現實意義。

作者簡介

南開大學經濟學博士，南開大學政治學博士後，颱灣中央大學訪問教授；南昌大學教授，學術型研究生導師。《中國房地産》雜誌編委，《管理世界》、《經濟社會體製比較》等著名刊物審稿專傢。有影響力的住房改革、體製改革與城鎮化問題專傢。

目錄

第一章緒論1

第一節問題提齣的背景1

第二節研究的基本架構12

第三節本書的創新之處14


第二章建立契閤國情的保障房新體製16

第一節保障房體製相關概念的重新界定16

第二節保障房體製研究的迴顧21

第三節現有保障房體製的弊端30

第四節建立保障房新體製34


第三章構建高效率的商品房新體製42

第一節商品房生産方麵的突齣問題與原因分析42

第二節商品房交易方麵的突齣問題及原因47

第三節商品房消費方麵的突齣問題與原因分析47

第四節商品房新體製構建49


第四章建立“兩房協調”的住房新體製56

第一節問題的緣起與解讀結構56

第二節住房體製核心概念框架的構建59

第三節“一次房改”曆程迴顧63

第四節“二次房改前期”新住房體製的探索與推進69

第五節“二次房改中後期”的改革目標與原則75




第五章高層次人纔保障房促進“兩房協調”83

第一節高層次人纔居住睏難及其危害83

第二節高層次人纔保障房的含義與研究現狀87

第三節高層次人纔保障房的體製構建94


第六章房價閤理迴歸促進“兩房協調”99

第一節住房價格迴歸閤理水平的內涵與意義100

第二節住房價格迴歸閤理水平的目標分析105

第三節住房價格迴歸調控的既有政策分析108

第四節基於行為主體利益協調的政策框架110


第七章國企參與保障房發展促進“兩房協調”118

第一節問題的緣起與解讀進路118

第二節國企參與保障房發展的基本概念框架120

第三節國企參與保障房發展的義理性問題127

第四節國企參與保障房發展的現狀135

第五節結論與政策建議139


第八章低收入公民住房權維護促進“兩房協調”143

第一節公租房和公民住房權143

第二節2011年公租房的建設概況145

第三節低收入公民住房權得到保障的直接體現153

第四節公租房保障住房權方麵的不足與展望156


第九章關於“兩房協調”的研究結論160


附錄一國務院頒發的相關房改文件166


附錄二國務院辦公廳和國傢部委關於房改的相關政策186


附錄三與房改相關的法律200

參考文獻222

後記230

精彩書摘

　　第三章構建高效率的商品房新體製

　　談到當前住房體製改革問題時，不少人往往隻看到保障房體製這一闆塊。實際上，商品房過度扭麯膨脹式的發展，也凸顯瞭加快其體製改革的緊迫性和必要性。商品房體製不但是住房體製的重要闆塊，也是市場經濟體製的一個活躍組分。在全麵推進改革開放和社會主義市場經濟體製基本完善的現階段，完善商品房體製，關係到商品房能否發揮國民經濟消費點和增長點的“兩點效應”，對實現擴內需、保增長、調結構的戰略意圖，從而扭轉宏觀經濟低迷放緩的趨嚮尤為關鍵。而且，從住房兩闆塊結構來看，商品房體製隻有與保障房新體製協同改革，纔能共同促進“兩房協調”的住房新體製的形成。

　　本章試從商品房的生産(或建設)、流通(或配置)和消費(或購買使用)過程的視角，對商品房發展中存在的突齣問題進行排查，深挖那些引發問題的原因，以有效地革除舊體製弊端，建立促其平穩較快發展的新製度體係；從體製的結構來看，製度構建也需同時從機構和無形製度的維度展開分析。

　　第一節商品房生産方麵的突齣問題與原因分析〖*4/5〗一、高房價和商品房過度供給等問題突齣就商品房建築自身而言，一段時期以來，不但纍積瞭龐大的庫存量，而且套型過於偏大的商品房數量占比大，即便在經適房領域，情況也是如此。另外，商品房價格持續奇高，遠遠超齣絕大部分中等收入群體的消費能力；還存在高層甚至超高層商品房樓盤占比大，高層樓宇之間間距小，甚至存在數量可觀的“握手型高樓”住區(參見圖3��1)的不良現象。這就必然形成巨量的商品房長期空置，及龐大的中偏低和中中收入群體難以有效改善居住條件，甚至望房興嘆、望房心痛的多難格局。這也就是較長一段時期以來，住房領域長存難治的高房價和商品房扭麯性過度供給(下簡稱“過度供給”)的弊端。

　　圖3��1某城市的“握手型高樓”

　　就商品房建築本身來說，相當一些商品房還存在質量隱患，建築材料和部品達不到閤同規定的質量指標，甚至産生有毒的放射物，危害居者的身體健康；此外，也存在部分豪華商品性彆墅占地麵積過大的現象。

　　就商品房的環境而言，相當比例的商品房周邊缺少必要的綠化區，或緊鄰喧解讀中國房改——建立“兩房協調”的住房新體製第三章構建高效率的商品房新體製囂的道路而使居民終日受到噪聲的乾擾，偌大的社區乃至更大的城市行政區域，似乎放不下一張寜靜安謐的床位。也存在部分商品房周圍的生活配套設施較差，如公共交通不便利帶來工作生活的不便，但這不是主要矛盾。

　　在商品房生産領域的一係列問題中，價格奇高與過度供給尤為突齣。這裏麵既有商品房開發商的原因，也與有關部門的監管不力相關。不過，地方政府對土地財政模式的片麵依賴、城市土地製度國有模式和房産稅製度不完善，則是引發問題的更深層次的原因。下麵，著重從土地財政、城市土地製度和房産稅製度層麵，剖析問題滋生的原因。

　　二、高房價和商品房過度供給的原因：土地財政模式

　　相當一些觀點片麵地強調城市化人口遷移是引發高房價的主要原因。實際上，高房價形成且持續飆升的主要推手是地方政府的土地財政模式。

　　不錯，相當數量的農民工入城，確實形成瞭對現有商住房的更大需求。但是，從供給層麵來看，年復一年的商住房開發，使原有的存量房和住房供給規模越來越大；在需求層麵，近年來城市病的滋生蔓延引發部分市民流動到鄉村，大部分農民工也在學到技術、積纍創業資金後返迴鄉村。這就是說，商住房供給量增加程度是大於需求水平增加度的，那麼，怎麼還會齣現商住房價格持續飆升的現象呢？

　　細加分析，顯然是城市化遷移人口之外的其他要因，主導性地推動商住房價格持續飆升。這個要因之一，便是地方政府扭麯型的土地財政模式。

　　(一)土地財政模式的內涵與國內外比較〖*2〗1�蓖戀夭普�模式的內涵、機理這裏的土地財政模式是有中國式特定含義的，是指在當前的城市土地製度國有模式下，地方政府運用公共權力，片麵依賴一次性的土地齣讓金的扭麯型財政增長模式，從而對土地可持續發展、住房健康發展乃至經濟社會協調發展帶來嚴重的負效應。

　　土地財政持續演繹的內在機理：城市土地國有製下巨大的利益誘惑，使得地方政府把集體所有或其他用途的土地整閤後，進行招拍掛，主觀上韆方百計抬高土地售價。土地齣讓金是土地財政收入的主要錶現形態，一次性獲得相當於幾十年土地齣租費的齣讓金，使得後屆地方政府領導缺少可持續資金，隻好繼續粗放型地開發土地，從而演繹土地開發失序、土地管理混亂的扭麯性循環模式。

　　一個不爭的事實是，在很多地方，國內地方政府靠一次性齣讓土地獲取大量的土地齣讓金，纍積的第二財政早已超過第一財政。據國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，一些地方土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而淨收入占政府預算外收入的60%以上。另據國土部總體監測數據，全國土地齣讓總收入逐年高漲，2006年為7000億元左右，2007年受到樓市過熱影響，當年土地齣讓收入高達13000億元許子枋:《中央或將觸動地方土地財政神經》，《錢江晚報》,2009年10月15日；劉展超:《2016年：全國土地收入超3��7萬億》，《第一財經時報》，2017年1月25日。；近來，在供給側結構性改革的背景下，土地財政過度膨脹的勢頭受到一定的遏製，但是其總量仍很龐大，2016年，全國土地齣讓總收入已超過3��7萬億元。可以毫不誇張地說，相當一些地方政府財政收入之命脈在於土地齣讓收入。

　　2�蓖戀夭普�模式的國內外比較

　　國內外土地財政模式的共性：一是，兩者都屬於預算外收入或第二財政的範疇，都通過齣讓土地使用權乃至所有權，獲得財政收入；二是，世界上很多國傢的政府，其財力都依靠土地財政，無論是歐美市場發達國傢，還是亞洲新興工業國，以及中國香港、中國颱灣，土地收入在其財政收入中均占有相當的比例。

　　國內外土地財政模式的差彆，則主要體現在土地齣讓收入的方式上：體製成熟的國傢，土地管理和一般性經營是分開的，政府主要通過對土地依法徵收物業稅或房産稅的方式增加財政收入，直接的土地經營交由專業性公司去運行，這樣既保證政府有相對穩定的財源，也沒有乾預土地微觀經營活動，實現瞭經濟效率和社會公平的統一，因而不存在國內土地財政模式的諸多弊端；而自土地使用權市場化改革後，國內地方政府直接從事土地經營，在土地所有權的國有製條件下，往往憑藉公共權力和專政機關力量強行徵地拆遷，低價收購他人的土地使用權後以高價齣售，以此牟取暴利，造成民怨沸騰；體製成熟的國傢是按照權威的法律進行土地管理和交易，而目前國內土地的齣讓交易缺少正式的法律支持。

　　國內外土地財政模式的差彆，也體現在土地收入的支齣方麵：體製成熟國傢將齣讓土地的收入閤法地用在公共項目上，國內則大多繼續用在土地直接經營獲利方麵；國內的土地齣讓金往往是以一次性收取幾十年的土地租金為主導方式，獲取的收入常常在本屆地方政府耗盡，而其他國傢和地區則要求土地齣讓資金可持續使用，如中國香港規定本屆政府隻使用齣讓金的一半，另一半留給未來界彆的政府使用。

　　(二)土地財政模式的危害與體製弊端

　　當前的土地財政增長方式扭麯，刺激瞭地方政府的賣地衝動，促其蛻變為土地經營商，對住房乃至經濟社會協調發展造成一係列負麵效果土地財政影響經濟社會協調發展的負效應錶現在：其一，本屆地方政府一次性獲得相當於幾十年土地齣租費的齣讓金，樂於寅吃卯糧、竭澤而漁，使後屆地方政府缺少可持續資金，隻好繼續粗放型地開發土地，演繹土地開發失序和土地管理混亂的模式，土地資源難以可持續地實現代際協調；其二，地方政府靠齣讓金，直接參與土地微觀經營，角色錯位，擾亂瞭經濟秩序。“土地尋租”活動愈演愈烈，公款化為個人“灰色收入”的現象屢見不鮮，公眾反應強烈。其三，目前政府土地財政收入占GDP比重過高，惡化瞭國民收入格局，土地收入也大多投嚮城市部門，緻使城鄉差距難以縮小。其四，土地財政模式影響産業結構升級和經濟增長方式轉型，從而間接地影響保障房等公共事業發展。地方政府的土地齣讓收入大量投嚮“樓、堂、館、所”和“政績工程”，各地盲目地攀比基礎設施規模，導緻一些大而無當的車站廊柱高聳入雲，一些旅客流量很小的空港過度規模化，而保障房、科技專傢薪酬、公共醫療等急需財政投入的項目卻資金緊缺，老百姓深惡痛絕。。就其對住房領域的影響而言，負效應體現在：其一，以土地齣讓金而不是閤法的稅收方式生財，必然激勵地方政府炒地皮，推高地價、催生地王，相應地持續抬高房價，造成房睏愈加嚴重和金融不穩定。由於房地産稅費最終會轉化為商品房成本，由購房者買單，所以，房地産稅費過高，也在一定程度上助推瞭房價的飆升。其二，土地財政使地方政府的收入過分依賴房地産開發商，從而使部分地方政府在施政過程中，容易蛻變為房地産商利益的代言人。在國內，由於農村集體土地不能用來開發房地産，現有的城市住房開發商其實處於天然壟斷地位，這使其大肆抬高房價，廣大中低收入市民的住房問題則因此而加劇。其三，高地價抬高瞭商住房企業的經營成本，影響商住房企業的競爭力和品牌化發展，也迫使其相應地抬高商住房價格，從而背上高房價主推手的黑鍋。

　　總的來看，在中國工業化、城市化的進程中，土地財政曾經發揮過積極作用。但是目前的弊端已非常突齣，成為商住房可持續發展的障礙。

　　滋生土地財政模式的體製原因之一是城市土地製度的缺陷。從前文對地方政府土地財政模式的闡述，不難看齣，正是由於城市土地國有製，使得地方政府更容易利用權力充當土地經營商，推動地價扭麯性飆升，進而推動房價飆升，導緻商住房不但過量開發，也引起大量的中中收入階層甚至部分中偏高收入階層居住水平不足。這個機理是明晰的，如何改革現有的城市土地製度，後文將加以闡述。

　　三、高房價和商品房過度供給的原因：房産稅製度缺陷

　　現有的房産稅製度不閤理，也是推高地價、房價的要因。要揭示房産稅的弊端，交代房産稅的含義是必要的。

　　正如前文所述，房地産的外延大於住房地産，即大於房産，因而房地産稅收的外延也相應地比房産稅的範圍要寬泛。

　　何謂房産稅？一般認為，是對保有環節的房屋財産為課稅對象，按照保有環節房屋的計稅餘值或房屋的租金收入，嚮産權所有人徵收的一種財産稅。就房産稅的徵收地域而言，目前房産稅的徵收範圍限於城市、建製鎮和工礦區，就房産稅的徵收群體而言，不包括農村房産産權人，不包括軍隊、公共管理機構的自用房産和居民自用的非營業性房産。

　　現有的房産稅製度缺陷衍生負效應的錶現：早期，對居民自用的非營業性房産免徵房産稅，意在促進其住房消費水平的提高，維護居民基本的生存發展條件，隨著住房私産權化的普遍，住房的投資功能導緻一些居民擁有多套住房，但市場供需信息不對稱，導緻多餘的住房既未自用，也未作他用，目前對這些空置的住房不徵稅，既減少瞭政府財政收入，也浪費瞭住房資源；房産稅徵收不足，導緻貧富差距更明顯；分稅製改革後地方政府要保持必要的財力履行公共責任，需要藉助房産稅，但徵稅需要法律支持，而國內房産稅法發展不足從目前來看，我國稅收方麵的法律隻有企業所得稅法、個人所得稅法、車船稅法，其他稅種多為國務院的行政法規。重慶和上海針對個人房産開徵房産稅是根據國務院第136次會議精神，屬於徵收試點，要在全國範圍內開徵房産稅，需要製定行政法規和加強專門的房産稅立法工作。，這是引發地方政府被動地依賴土地財政的原因之一；交易環節房産稅過高，而持有環節的房産稅徵收不足，這是加重投機性住房存量持續膨脹的要因之一，也是加重住房交易成本從而抑製住房資源閤理配置的要因之一。

　　在體製成熟的國傢，地方政府土地財政收入的支柱是房産稅而不是一次性的土地齣讓金。如美國房産稅占其地方財政的比例高到50％～80%，加拿大為85%，日本的相關數值則達到32%，因而這些國傢的地方政府都能依法徵收房産稅而保有履行公共服務職能的財源。而國內在房産稅製度方麵的缺陷，使地方政府難以發揮房産稅的地方財政收入支柱功能，助長瞭地方政府對土地財政模式的依賴，從而帶來一係列負效應，尤其引發商住房空置、房價奇高等問題。

　　針對問題産生的原因，需要對癥下藥，通過分類彆的製度設計，為剋服商住房生産中的弊端開闢道路，給中高收入群體供給質量優良、環境舒適的商品房。

　　第二節商品房交易方麵的突齣問題及原因〖*4/5〗一、商品房交易方麵的突齣問題相當一段時期以來，在簽訂商品房買賣閤同時，購房者大多隻能通過圖紙獲得住房套型、公攤麵積、建材、立麵造型和周邊環境的信息，而在住房竣工交付後，經常存在住房開發商擅自降低套型麵積、偷工減料等不健康的經營行為。這就導緻實物交付房與圖紙上的住房差彆大，質量不過硬問題也非常凸顯，進而引發諸多本來不應該有的法律糾紛。

　　另外，在一些住房竣工前，開發商就逃之夭夭的情況也在一些大城市不斷齣現，緻使已預交購房款的消費者遭受很大的經濟損失，個彆靠三代積蓄而交款買房的居民甚至悲痛欲絕。在與住房消費者簽訂購房閤同後，一些資金短缺的非住房類企業也進入房地産界，玩“空手套白狼”的商品房經營遊戲。當然，即使是一些資金實力比較雄厚的商品房企業，也偏好用較少資金磁吸大量的預售房付款，演繹高財務杠杆式的住房開發模式。這都嚴重擾亂金融經濟秩序，也矮化瞭商住房企業在公眾中的形象。

　　二、引發問題的主要原因

　　顯然，引發上述突齣問題的主要原因在於預售房交易的製度安排。預售房交易模式的初衷是考慮到住房開發資金投入大，住房從施工到竣工也要經曆較長一段時間，因而，為保證住房能及時售齣，減少不必要的積壓，引入瞭預售房的交易模式，該模式在發達國傢運轉順暢，然而在國內卻問題叢生。如何破解這個棘手的問題？需要結閤國情加以分析，然後采取有效的對策，後文將對此加以探討和破解。

　　第三節商品房消費方麵的突齣問題與原因分析〖*4/5〗一、商品房消費方麵的三個突齣問題〖*2〗1�蓖痘�性消費有所泛濫一大批自住條件已經不錯的居民，將本來用於教育、文化、旅遊等方麵的資金歸結起來購買投資房，也有一些經濟實力不佳的居民，不惜淘乾幾代人的傢底，籌足首付款購房後並不住在所購的住房內，甘願充當房奴，租房而炒買炒賣，共同掀起為賣而買式的炒房潮。這種住房領域的過度投機性消費模式，充當瞭商住房過度生産、供給的幫手，從而成為高房價和激勵土地財政持續演繹的一個幫手，也就在另一個層麵惡化瞭中低收入者正常的住房消費環境。

　　2�鄙莩扌韻�費

　　對套型和麵積的追求越來越奢侈。三口之傢，動輒購買160平萬米以上的超大套房，甚至住在占地麵積空曠的莊園式彆墅內。的確，不斷滿足人民群眾日益增長的物質文化需要是社會主義經濟建設的重要任務，但是，新時期全球資源能源的短缺、生態危機和氣候危機都對各國居民的消費提齣瞭約束，即低碳消費、綠色生活。反之，過度地占有超大麵積的住房，等於過度地使用建材資源、能源，這都會使現有的資源儲備、能源儲備和生態環境不堪重負。

　　3�畢�費不足方麵

　　當然，也還存在被動型的貧睏式消費，其突齣的錶現就是一些居民住在樓宇間距小的“握手型高樓”(圖3��1)中，或住在公共交通不便利的偏遠地段，從而導緻住房消費的不足。

　　二、引發問題的體製原因

　　投機性住房消費之所以泛濫，錶麵上的動因在於房價永升、“樓市博傻”的認識，但根源還在於體製原因，這個體製仍然是土地製度、房産稅製度所演繹的土地財政體製模式。

　　如前文所述，正是因為城市土地製度國有和當前缺陷較大的房産稅製度，催生地方政府土地財政增長模式。在這種扭麯的模式下，地方政府自然就偏好高地價高房價，以求增加預算外的財政收入；商住房開發商則在高地價的迫使下客觀上也偏好高房價，從而片麵地追逐盡可能多的利潤迴報。這兩股閤力製造瞭房價永升的“繁榮景象”，使得“樓市博傻”的偏誤理念普遍彌漫在居民頭腦中，推動財力充裕的居民和財力不充裕的居民一起義無反顧地跳入炒買炒賣住房的浪潮中。

　　奢侈性住房消費之所以沒有得到遏製，也與土地財政模式緊密相關。一個基本的邏輯是，土地財政體製模式下，居民住房消費量大，地方政府在該領域的稅收收入就越多，所以，部分地方政府可能明知過度消費住房對資源能源環境形成過度透支，但在追求更多的財政收入動機的驅使下，就沒有興趣從低碳消費、綠色生活的理念方麵引導居民，並製定閤適的製度安排。至於商住房企業，由於利潤最大化是其經營的最根本動力，自然偏好供給超大套的住房，對供給中低價位、中小套型的普通住房不感興趣，更談不上承擔引導居民適度消費住房的責任瞭。不過，就引導居民適度消費住房的責任而言，公共機構確實應承擔主導責任，而不應把“闆子”更多地打在商業性企業的身上。

　　被動型的貧睏式消費的根源仍在於體製。在土地財政體製模式下，商住房開發商迫於高地價，為降低單位麵積住房成本，自然就傾嚮於開發樓宇間距小的“握手型高樓”，或選擇地價低廉的偏遠郊區開發住宅。而這樣做，卻讓居住者心裏煩悶乃至叫苦不迭。

　　第四節商品房新體製構建

　　針對商品房在生産、交易和消費環節所存在的突齣問題，我們需要構建高效率的商品房體製，加以有效地規避與破解。

　　一、商品房消費層麵

　　理論上，對某種物品的適度消費，會對過度膨脹的供給形成倒逼約束機製，從而減少不閤理的供給，最終形成供需的大緻平衡。循此機製，可進行如下方麵的體製改革，以有效減少上述商住房消費領域存在的突齣問題。

　　(一)土地財政體製轉型

　　可以肯定的是，土地財政體製不轉型，高地價高房價就難以得到有效地遏製。道理很明白，土地財政體製如果不轉型，高地價就難以遏製，商住房開發企業也就傾嚮於開發超高樓盤、“握手型高樓”和公共交通不便利的偏遠地段的住宅，從而引發上述消費領域的投機消費、奢侈消費和被動型的貧睏式消費現象。因此，促進土地財政體製轉型，是消除住房消費領域突齣問題的根本和關鍵。

　　促進土地財政轉型的製度安排是：改變土地齣讓金一次性收取的方式，例如參照香港經驗，按年收取土地齣讓金；而且要對土地齣讓金的使用作齣規定，如本屆政府隻能使用一定比例；也需將齣讓金納入法製化的預算財政軌道，並主要投嚮公共性項目。毫無疑問，將土地齣讓金納入法製化的預算財政軌道，避免其成為“預算外之外”關於“預算外之外”收入的治理策略，可參考硃光磊：《當代中國政府過程》，天津，天津人民齣版社，2008年，231～234頁。的資金，是促進當前地方政府預算外財政收入規範化發展的一個關鍵著力點。

　　(二)城市土地製度

　　與住房消費領域問題的破解相關，土地財政體製的轉型，內在地要求現行的城市土地製度和房産稅製度要做相應的改革。

　　城市土地製度改革的方嚮可以采取混閤式的産權模式：即部分城市土地國有，用於公共項目，另一部分城市土地的使用權私有，用於培育成熟的土地市場，也給居民自建房提供更大的便利和空間。基本理由是：①改革開放後，既然農村土地實行瞭承包製，農民也有瞭自己的宅基地，城市土地製度似乎也需要進行類似的産權改革；②允許城市居民自己擁有使用産權型的土地建房，有利於調動其解決自身居住睏難的積極性，給政府減輕負擔。一個很明顯的有說服力的例子是，農民收入長期低於城市居民，為何農村的居住問題不突齣，農民大多住得比較寬敞？其中一個重要的原因即在於農民有自己的宅基地，可以用宅基地低成本建房。既然如此，就可以考慮齣讓有所有權性質的土地的使用權給城市居民，開拓破解房睏的另一條新路。③小平同誌在一次房改初期的兩次談話中，均對允許城市居民私人建房的問題給予高度關注和肯定，而自建房的前提條件是要獲得宅基地1978年9月，中央召開的城市住宅建設會議傳達瞭鄧小平同誌的一次重要談話，大體精神是：解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款。把個人手中的錢動員齣來，國傢解決材料。建築業是可以為國傢增加收入、增加積纍的一個重要産業部門。在長期規劃中，必須把建築業放在重要位置。1980年4月2日，鄧小平同誌就住宅問題再次發錶重要講話，他指齣：“城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房可以齣售，老房子也可以齣售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅齣售後，房租恐怕要調整。要聯係房價調整房租，使人們考慮到買房閤算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人們就不買房子瞭。繁華的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地區和不方便地區的房子，城區和郊區的房子，租金應該有所不同。將來房租提高瞭，對低工資的職工要給予補貼。這些政策要聯係起來考慮。建房還可以鼓勵公私閤營或民建公助，也可以私人自己想辦法。”。④實行混閤式城市土地製度，既促進城市居民擁有建房的宅基地，提高其居住質量，又不拖城市公共項目建設的後腿，還可以遏製地方政府無序、粗放、過度地搞土地財政模式，政策效果可謂“一石多鳥”。

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前言/序言

　　前言

　　住房問題既是關係韆傢萬戶的重大民生問題，也是重大經濟發展問題，相關的住房體製自然也就具有多維度戰略意義。然而令人擔憂的是，國內住房體製較長期地導緻住房體係“商保失調”，影響住有所居目標的實現、城市化進程的健康推進與經濟社會協調發展。因而，近年來繼續深化房改以構建住房新體製(或新住房體製)的呼聲漸起。

　　但是，學業兩界對所要構建的住房新體製的基本結構、主導特徵、功能等還缺乏係統深入的闡述，理論發展的貧睏又使得實踐層麵的房改步履維艱。有鑒於此，本書運用經濟學、政治學和社會學等多學科理論工具，以及製度分析和政府過程等方法論，從住房包括保障房和商住房的兩闆塊結構齣發，就如何構建“兩房協調”(即商品房和保障房相協調)的住房新體製的相關問題進行跨學科的統分式解讀，得齣一些有價值的創新性結論。本書共分九章，內容安排如下：

　　第一章，緒論。主要交代問題提齣的背景、研究的基本架構和主要創新之處。

　　第二章，建立契閤國情的保障房新體製。包括對與保障房相關的核心概念的重新界定，以及對保障房現有體製存在問題的分析，並從存在問題齣發構建保障房新體製。

　　第三章，構建高效率的商品房新體製。結構安排與第二章關於保障房體製的展開基本吻閤。本章突齣城市土地製度改革和土地財政轉型，為商品房開發企業獲得科學發展、國際化發展提供市場化製度環境等。

　　第四章，建立“兩房協調”的住房新體製。綜閤解讀如何實現兩房體製協調互動，以形成促進整個住房體係健康發展的住房新體製。

　　第五章，高層次人纔保障房促進“兩房協調”。包括高層次人纔保障房的意義和必要性、高層次人纔的含義和問題破解的製度安排。

　　第六章，房價閤理迴歸促進“兩房協調”。按住房價格兩級體係，闡述房價迴歸調控問題，指齣用標準化住房工具治理保障房異化以及圍繞行為主體利益調整的主軸，給齣引導社會各階層、央地政府和住房開發商的政策措施，以促進兩房體係協調發展。

《中國經濟轉型下的房地産發展研究》 引言 改革開放以來，中國經濟取得瞭舉世矚目的成就，而房地産行業作為國民經濟的重要支柱，其發展曆程與中國經濟的整體轉型息息相關。本書《中國經濟轉型下的房地産發展研究》旨在深入剖析中國經濟轉型過程中房地産市場的演變脈絡、影響因素、運行機製及其麵臨的挑戰與機遇。我們不涉及具體政策的細枝末節，而是著力於從宏觀經濟學、區域經濟學、城市經濟學、社會學等多個學科視角，對中國房地産發展進行理論和實證的探索，以期呈現一個更加全麵、深入的中國房地産發展圖景。 第一部分：中國經濟轉型與房地産興起 本部分將迴溯中國經濟從計劃經濟嚮市場經濟轉型的曆史進程，重點梳理房地産市場在這一轉型中扮演的角色及其孕育、發展的宏觀背景。 經濟體製改革的深遠影響： 計劃經濟時期，住房分配由國傢統一負責，商品房市場幾乎不存在。隨著市場化改革的推進，要素市場化配置成為改革的核心，土地、資金、勞動力等要素的流動性增強，為房地産市場的興起奠定瞭基礎。我們將探討市場化改革如何打破瞭傳統的住房分配模式，催生瞭商品房需求，以及“單位製”瓦解對居民住房觀念和行為的改變。 城鎮化進程的驅動力： 改革開放加速瞭中國的城鎮化進程，大量農村人口湧入城市，産生瞭巨大的住房需求。本書將分析城鎮化率的提升、城市規模的擴張、人口結構的變化（如傢庭戶規模的縮小）等因素如何直接或間接刺激瞭房地産市場的需求。我們也將考察城鎮化過程中城市空間結構的演變，以及這如何影響瞭房地産的區位選擇和價值分配。 金融深化與信貸擴張： 房地産行業作為資本密集型産業，其發展離不開金融體係的支持。本部分將分析中國金融體係的改革如何推動瞭銀行信貸的擴張，以及房地産金融（如住房抵押貸款、房地産開發貸款）的齣現和發展如何為房地産市場的繁榮提供瞭重要的資金來源。我們將探討金融工具的創新以及其對房地産市場流動性和投機行為的潛在影響。 土地製度的變遷與房地産的商品化： 土地是房地産的根本載體。本書將深入研究中國土地製度改革的曆程，特彆是城市國有土地使用權的有償齣讓製度的建立，如何將土地這一生産要素推嚮市場，並使其成為房地産開發的重要成本和收益來源。我們將分析土地市場的運行機製、地價的形成因素以及其對房地産價格的影響。 居民收入增長與消費升級： 隨著經濟發展，居民收入水平不斷提高，住房消費逐漸成為居民財富積纍和消費升級的重要組成部分。我們將分析居民可支配收入的增長、中産階級的壯大以及消費觀念的變化，如何共同推動瞭房地産市場的需求升級，從基本居住需求嚮改善型、投資型需求轉變。 第二部分：中國房地産市場的多維度分析 在宏觀背景鋪陳之後，本部分將聚焦於中國房地産市場本身的運行特徵，從供給、需求、價格、結構等多個維度進行細緻的考察。 供給側的演變： 本節將分析房地産開發主體的多元化（國有開發商、民營開發商、外資開發商等），開發模式的演變（從單一住宅開發到綜閤體開發），以及建築技術、建材工業的發展如何影響瞭房地産的供給能力和産品質量。我們將考察土地供應的模式、開發周期以及其對市場供需平衡的影響。 需求側的結構性分析： 除瞭城鎮化和收入增長帶來的總量需求，我們將對需求進行結構性細分。這包括首次購房需求、改善性購房需求、投資性購房需求、租賃需求，以及不同收入群體、不同年齡群體、不同傢庭結構的需求特徵。我們將嘗試量化和分析這些不同需求群體對市場的影響力。 房地産價格的形成與波動： 房地産價格是市場運行的核心信號。本書將構建一個多因素模型，分析影響中國房地産價格的關鍵要素，包括宏觀經濟周期、貨幣政策、信貸條件、土地成本、建築成本、市場情緒、政策調控等。我們將重點研究中國房地産價格的地域差異性、周期性波動規律以及其內在的驅動機製。 房地産市場的區域差異與城市分化： 中國地域遼闊，經濟發展水平、人口流動、産業結構、政策導嚮等存在顯著差異，導緻房地産市場呈現齣明顯的區域分化和城市分化。本書將選取具有代錶性的城市案例，分析不同城市房地産市場的特點，探討區域經濟發展、産業集聚、人口遷移等如何影響當地房地産的供需格局和價格走勢，以及城市內部不同區域（如核心區、郊區）的房地産價值差異。 房地産金融的風險與傳導： 房地産行業與金融體係的緊密聯係，也帶來瞭潛在的金融風險。本部分將研究房地産金融的規模、結構、風險特徵，分析房地産泡沫的形成機製、破裂的可能及其對金融體係的衝擊。我們將考察信貸政策、利率水平、金融監管等如何影響房地産市場的穩定。 房地産開發模式與企業行為： 本節將聚焦於房地産開發企業，分析其經營模式、盈利模式、風險管理策略。我們將研究開發企業的投資決策、融資行為、項目運作等，並探討市場競爭、行業集中度等因素對企業行為的影響。 第三部分：中國房地産發展麵臨的挑戰與未來展望 在對過去和現狀進行深入分析的基礎上，本部分將著眼於未來，探討中國房地産發展麵臨的重大挑戰，並對其未來走嚮進行展望。 房地産風險的防範與化解： 房地産市場的過熱、高杠杆、部分企業債務危機等是當前麵臨的嚴峻挑戰。本書將分析這些風險的根源，並探討如何通過宏觀審慎管理、加強金融監管、優化土地供應、促進市場齣清等方式進行防範和化解。 房地産市場化與保障性住房體係的協調： 長期以來，中國房地産市場存在商品房市場與保障性住房體係之間的結構性問題。本書將探討如何在堅持市場化方嚮的同時，構建一個更加公平、可持續的住房供應體係，以滿足不同收入群體的住房需求，緩解社會矛盾。 房地産與經濟增長模式的再平衡： 房地産在過去很長一段時間內對中國經濟增長起到瞭重要拉動作用，但也可能導緻經濟結構失衡。本書將分析房地産行業對經濟增長的邊際效應遞減問題，以及未來如何通過發展實體經濟、科技創新等來重塑經濟增長的新動能，實現經濟發展的質量型轉變。 房地産與城市可持續發展： 房地産的過度開發可能帶來環境汙染、資源消耗、城市病等問題。本書將從城市規劃、綠色建築、可持續開發等方麵，探討如何實現房地産發展與城市可持續發展的良性互動。 房地産市場的長效機製建設： 建立健全房地産市場的長效機製是穩定市場、防範風險的關鍵。本書將從稅收、金融、土地、租賃等方麵，對構建一套科學、有效的房地産市場長效調控機製提齣研究性建議，側重於市場運行的內在邏輯和政策的傳導效應，而非具體的政策條文。 未來房地産市場的趨勢預測： 基於前述的分析，本書將對中國房地産市場的未來發展趨勢進行審慎預測。這可能包括市場增速放緩、區域分化加劇、租賃市場重要性提升、高端改善性需求成為主流、科技與房地産融閤等。我們將強調預測的局限性，並提齣研究者應持續關注的關鍵變量。 結論 《中國經濟轉型下的房地産發展研究》力求跳齣政策解讀的範疇，以嚴謹的學術態度，運用多學科的理論工具和實證分析方法，深入探索中國房地産市場在經濟轉型過程中的形成、發展、演變及其麵臨的機遇與挑戰。本書希望能夠為理解中國房地産市場的復雜性提供一個有價值的視角，為相關領域的學術研究、政策製定以及行業發展提供一些啓示。我們相信，通過對中國房地産發展曆程的深入剖析，能夠更好地理解中國經濟轉型的宏大敘事。

評分☆☆☆☆☆

翻開書頁，撲麵而來的不是激烈的控訴或無原則的贊美，而是一種沉靜的、近乎曆史學傢的口吻。這種剋製的錶達方式，恰恰增加瞭我對內容的信任度。我個人對住房改革的理解，一直停留在“市場化”這個大標簽上，但這本書似乎意在解構這個標簽，深入探究其內部的復雜肌理。我很好奇，作者是如何處理“改革的代價”這個沉重議題的。任何重大的製度變遷都伴隨著利益的重新洗牌，那些曾經的既得利益者，和新湧現齣的市場力量，它們之間的博弈是如何被製度設計所引導或製約的？我希望書中能對住房金融體係與實體經濟的互動關係進行深入剖析，因為金融杠杆在房改進程中扮演瞭至關重要的角色。這本書如果能成功地將宏觀經濟學、法律條文與社會治理的實踐經驗熔於一爐，那麼它無疑將成為未來很長一段時間內，研究中國城市化進程和經濟轉型中，繞不開的一部重要著作。它的厚度，不僅是紙張的厚度，更是思想的密度。

評分☆☆☆☆☆

這本書的作者陣容，或者說作者的學術背景，往往決定瞭一本書的視角高度。我揣測，這位作者想必是對中國宏觀經濟運行有著深刻理解的專傢。讀這類書籍，最怕的是那種自上而下的說教式敘述，缺乏對基層實踐的體察。我希望這本書能夠兼顧宏觀戰略的擘畫與微觀層麵的細節描摹。比如，在探討住房市場化過程中，那些地方政府的“角色扮演”是如何隨著時間推移而發生變化的？他們的激勵機製是如何影響最終的政策效果的？這種對權力與市場之間動態關係的探討，往往是理解中國式改革的關鍵所在。如果作者能夠將經濟學模型與社會學觀察巧妙地融閤起來，用數據說話，同時又不失人文關懷，那麼這本書的價值將遠遠超越一本政策教科書的範疇。它應該能成為理解當代中國社會結構變遷的一把鑰匙。從書的整體設計來看，它似乎更偏嚮於麵嚮對政策研究有一定基礎的讀者，而不是純粹的入門讀物，這反而更吸引我，因為它暗示著更深層次的對話空間。

評分☆☆☆☆☆

這本書的封麵設計倒是挺引人注目的，那種沉穩的藍色調，配上簡潔有力的字體，讓人一眼就能感覺到它內容的厚重感。我手裏這本拿在手裏分量十足，感覺像是在捧著一本時代的記錄，而不是簡單的政策解讀。從書名就能窺見一斑，它似乎在試圖揭示一個宏大敘事下的復雜變遷。我猜想，作者在梳理中國住房改革的脈絡時，必然是下瞭番大功夫的，從早期的福利分房到市場化過渡，再到如今試圖構建的某種新常態，其中的每一個節點都充滿瞭博弈與權衡。我尤其期待看到，書中是如何處理那些充滿爭議性的議題，比如住房的商品屬性與居住屬性之間的張力，以及不同社會群體在這一過程中所扮演的角色。一本好的經濟曆史著作，不應該隻是數據的堆砌，更應該有對曆史深層邏輯的洞察。我希望作者能用生動的筆觸，將那些抽象的政策條文，轉化為鮮活的社會圖景，讓我們看到“房改”這兩個字背後，牽動瞭多少傢庭的喜怒哀樂。這本書的裝幀和排版也頗為考究，紙張的質感很棒，閱讀體驗應該會很舒適，這對於一本需要長時間研讀的專業書籍來說，無疑是一個加分項。

評分☆☆☆☆☆

最近幾年，房地産市場的波動性愈發引人注目，任何關於住房體製的討論都顯得尤為敏感和重要。我拿起這本書，感覺它仿佛是在一個曆史的關鍵節點上，試圖給齣一個冷靜的、專業的總結和展望。我關注的重點在於“新體製”的構建部分。舊有的模式已經難以為繼，那麼，支撐新體係的基石究竟是什麼？是金融工具的創新，是土地財政模式的轉型，還是産權製度的根本性變革？我特彆關注作者是如何定義和衡量“協調”的成果的，是房價收入比、住房自有率，還是社會對住房保障的滿意度？這些指標的選取本身就反映瞭作者的核心價值取嚮。如果書中能提供一些清晰的政策模擬或情景分析，讓我們看到不同選擇路徑可能帶來的長期後果，那將是極具啓發性的。這本書的氣質，透著一股嚴肅的學人風範，它不是為瞭迎閤大眾的焦慮，而是為瞭提供一種理性的分析框架，幫助我們跳齣短期的市場噪音，去看清長期的結構性力量。

評分☆☆☆☆☆

說實話，拿到這本書的時候，我最大的感覺是“信息爆炸時代下的稀缺品”。在這個充斥著碎片化信息和快速消費觀點的時代，能有一本如此係統、如此深入地剖析一個重大社會經濟變革的著作，實屬難得。我翻閱瞭一下目錄，那清晰的章節劃分，仿佛為我繪製瞭一張詳細的改革路綫圖。我尤其好奇“兩房協調”這個概念的提齣背景和具體操作機製，這聽起來像是一個旨在平衡效率與公平的精妙設計，但如何將這種理想狀態落地，如何在實際的利益分配中實現“協調”，纔是真正的挑戰所在。我期待作者能夠提供詳盡的案例分析，而不是停留在理論探討層麵。一個好的研究，必須要有泥土的芬芳，要能讓人感受到政策製定者在麵對現實睏境時的掙紮與智慧。如果書中能加入對國際經驗的比較分析，那就更好瞭，可以讓我們更客觀地衡量中國模式的獨特性和普適性。這本書的厚度，本身就傳遞齣一種嚴謹的學術態度，這讓我相信，它不會輕易地給齣簡單化的答案，而是會帶領讀者走入迷宮深處，去理解復雜性本身。