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齐国颜 编

图书标签:

• 房地产
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• 总监
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• 会计
• 房地产金融
• 职业指南

出版社： 化学工业出版社

ISBN：9787122293671

版次：1

商品编码：12202150

包装：平装

开本：16开

出版时间：2017-06-01

用纸：轻型纸

页数：185

字数：239000

正文语种：中文

编辑推荐

适读人群 ：《房地产财务总监工作指南》一书既可作为专业培训机构、院校房地产专业等的培训教材，也可以作为房地产企业从业人员工作的“作业指导书”，直接应用于实际工作之中。
1.本书内容丰富、文字精炼。
2.图表为主，文字为辅，一目了然。

内容简介

《房地产财务总监工作指南》一书详细介绍了财务总监的岗位认知、建立财务管理系统、投资与融资管理、预算与核算管理、内部控制管理、税务风险控制管理等内容。定位于实际操作，完全去理论化，内容简洁实用，同时附有大量的案例和范本。
《房地产财务总监工作指南》一书既可作为专业培训机构、院校房地产专业等的培训教材，也可以作为房地产企业从业人员工作的“作业指导书”，直接应用于实际工作中。

作者简介

齐国颜，副教授，会计师，从事会计教学和会计实践工作。具有丰富的财会工作实践经验和较高的财务会计理论研究能力。中国注册税务师、中国注册会计师，深圳注册税务师协会理事。 拥有超过18年的财务务及税务代理工作经验，谙熟国家税务财经法规，在企业对外投资、并购重组、上市融资等领域曾为多家企业提供税务咨询。

目录

第一章岗位认知/1
所谓岗位认知，是指对一个工作岗位的理解和认识。对于财务总监来说，只有全面、深刻地认识并理解其岗位职责、工作技能要求、个人能力要求，才能在平时的工作中履行好其职责，当好财务团队的领头羊。/2
第一节财务总监的岗位职责/2
一、就业前景/3
相关链接：财务人员的职业规划/3
二、岗位职责/4
相关链接：房地产项目财务总监招聘启事（一）/5
相关链接：房地产项目财务总监招聘启事（二）/5
三、职责定位/6
第二节财务总监的执业能力/8
一、分析判断能力/8
二、沟通协调能力/8
三、组织领导能力/9
四、改革创新能力/9
五、团队组建能力/10
六、实施内部控制能力/10
七、参与决策的能力/10
八、表达能力/11
九、用人的能力/11
十、学习能力/12
相关链接：财务总监的四大职能/12
第三节财务总监的职业技能/15
一、是个财务核算专家/15
二、是个财务管理专家/15
三、是个财务分析专家/16
四、是个财务风险控制专家/16
五、是个合同管理专家/16
六、是个资本运作专家/16
七、是个成本控制和税务筹划专家/16
八、是个资金管理专家/18
九、是个养心养身的专家/18
相关链接：财务总监的职业道德/18
第四节财务总监的专业知识/20
一、房地产与土地的相关知识/20
二、住宅知识/22
相关链接：常见的房地产建筑类面积术语/27
三、商品房销售知识/28
相关链接：《商品房销售许可证》的办理/32
四、价格与付款方式知识/33
第二章建立财务管理系统/34
在市场经济的大潮中，财务管理成为企业管理的重要组成部分，渗透到企业的各个领域、各个环节之中。财务管理直接关系到企业的生存与发展，从这个意义上说，财务管理是企业可持续发展的一个关键。/35
第一节构建财务管理体系/35
一、财务管理的五大内容/35
二、房地产企业财务管理体系/38
三、构造财务管理体系的步骤与内容/39
第二节组建财务部/42
一、财务部定位/42
二、财务部人员配置/42
三、制定岗位职责/42
第三节制定财务管理制度/47
一、财务管理制度的作用/47
二、制定财务管理制度的原则/48
三、制定财务管理制度的方法/48
四、制定发布实施财务管理制度的步骤/49
五、财务管理制度的内容/49
【实战范本】××房地产公司财务管理制度/50
【实战范本】××房地产公司项目投资管理制度/54
【实战范本】××房地产公司预算审批工作程序/58
【实战范本】××房地产公司预算管理制度/60
第三章投资与融资管理/63
在现代社会日趋激烈的市场竞争中，投资与融资的决策是否正确能有效地影响企业的发展战略，成为一个企业能否在竞争中取胜的关键。只有确定了效果好并切实可行的方案，财务活动才能取得好的效益，完成企业价值最大化的财务管理目标。/64
第一节投资管理概述/65
一、房地产投资的意义/65
二、影响房地产企业投资的因素/65
三、投资管理过程中容易出现的问题/66
四、投资管理的策略/67
第二节投资风险管理/68
一、房地产投资开发风险的含义/69
二、房地产投资决策阶段的风险/69
三、房地产投资风险的防范措施/70
四、房地产项目投资的风险防范措施/71
五、房地产企业对外投资的风险防范措施/73
第三节融资管理概述/76
一、房地产企业融资的概念/76
二、房地产企业融资的特点/76
三、房地产融资的主要途径/76
四、房地产开发各环节的融资方式/79
五、房地产开发项目的融资方式/80
相关链接：房地产企业融资渠道/82
第四节融资风险管理/84
一、融资风险的外部因素/84
二、融资风险的内部因素/85
三、融资风险的控制措施/86
相关链接：房地产企业融资风险及其防范/87
第四章预算与核算管理/91
房地产行业的竞争日趋激烈，房地产企业必须用科学的办法降低成本，增加经济效益。施行全面预算管理能有效降低项目成本，而成本核算的准确与否，将直接影响企业的成本预测、计划、分析、考核等控制工作，同时也对企业的成本决策和经营决策产生重大影响。/92
第一节全面预算管理概念/93
一、全面预算管理的定义/93
二、全面预算管理的特点/93
三、全面预算管理的意义/94
四、全面预算管理的模式/94
五、全面预算管理的策略/94
六、推行全面预算管理时须抓好三个结合/97
相关链接：房地产企业全面预算实施的改善方法/98
第二节全面预算管理程序/100
一、预算大纲编制/100
二、预算编制/100
三、预算执行/101
四、预算分析/102
五、预算调整/102
六、预算考核/102
第三节会计核算管理/103
一、会计核算对象/104
二、设计和调整会计单据/104
三、科学设置会计科目与账簿/104
四、统一会计核算程序和规则/110
第四节成本核算管理/110
一、开发成本与费用核算的内容/110
二、开发成本核算的科目设置/111
三、土地开发成本的核算/112
四、房屋开发成本的核算/116
五、期间费用的核算/119
六、成本报表/121
第五章内部控制管理/124
内部控制是整个企业的管理水平的一种体现。企业内部控制能够调节各个部门之间的关系，协调部门之间的财务活动，通过企业财务预算和监测对资金进行控制，保证企业向预期的方向发展。/125
第一节资金管理/125
一、资金管理的特点/126
二、资金管理的主要内容/126
三、资金管理的措施/127
相关链接：房地产企业资金管理存在的问题及对应措施/129
四、资金的预算管理/131
五、资金的使用管理/132
六、资金的监督管理/133
第二节成本控制管理/133
一、成本费用构成/133
二、成本控制的总体战略/134
三、房地产开发关键环节的成本控制/136
第三节工程结算控制管理/149
一、建立明确的工程竣工结算管理办法及流程/150
二、工程竣工结算的资料的确认/150
三、加强工程竣工结算中的廉洁建设/150
四、做好工程结算审核/150
第四节内部审计管理/153
一、内部审计的概念/153
二、审计工作的基本原则/153
三、内部审计的职能与作用/154
四、完善房地产企业内部审计的建议/155
五、房地产企业内部审计的关键环节/158
第六章税务管理/162
房地产开发企业要走向成熟，在逆境中寻求稳健发展，合理的税务管理必不可少。加强房地产企业税务管理，有效控制房地产企业的纳税风险，减少纳税压力是增强企业竞争能力的有效途径之一。/163
第一节税务管理概述/163
一、税务管理的原理/164
二、税务管理的目标/164
三、房地产企业涉及的税种/165
第二节税务筹划管理/166
一、税务筹划的概念/166
二、税务筹划的特点/166
三、税务筹划的要求/166
四、税务筹划的现实意义 /166
第三节税务风险控制/168
一、税务风险内控的内容与要素/168
二、建立税务内控管理组织/169
三、营造税务的内控环境/171
四、税务风险内控制度/171
五、要加强税务风险识别/171
六、确保税务风险管理的信息沟通顺畅/172
七、要积极应对税务检查/173
【实战范本】××房地产公司税务风险管理制度/176

前言/序言

近年来，中国房地产市场行情较为火爆。社会在发展，技术创新日新月异，推向市场的新产品越来越多。如何发挥自身优势，在激烈的竞争中立于不败之地，是目前众多房地产企业必须要思考的问题。
一个企业的发展离不开管理、离不开人才。房地产企业也是如此。在现实背景下，房地产企业要不断优化、发展和壮大，自身的管理很重要，对于管理层的要求也越来越高。房地产企业的竞争，很大程度上也是人才的竞争，好的团队必然会为房地产企业带来好的发展。
如果把一个企业比作一个人，高层管理者就是大脑，要思考企业的方向和战略；中层就是脊梁，要去协助大脑传达和执行命令到四肢——基层。而高层管理人员是指对整个组织的管理负有全面责任的人，他们的主要职责是制定组织的总目标、总战略，掌握组织的大致方针，并评价整个组织的绩效。企业高层管理人员的作用主要是参与重大决策和全盘负责某个部门，兼有参谋和主管双重身份。
作为房地产企业的管理层，尤其是高层管理人员，必须强化自身素质，提升管理水平，才能在房地产迅速发展和激烈竞争中占有一席之地。
基于此，我们组织相关专家、学者和房地产一线管理人员，策划编写了“房地产企业管理攻略”系列丛书，具体包括《房地产策划总监工作指南》《房地产销售总监工作指南》《房地产市场拓展总监工作指南》《房地产工程总监工作指南》《房地产财务总监工作指南》《房地产项目经理工作指南》六个岗位的指导图书。
本书定位于实际操作，完全去理论化，内容简洁实用，同时附有大量的案例和范本，既可作为专业培训机构、院校房地产专业等的培训教材，也可以作为房地产企业从业人员工作的“作业指导书”，直接应用于实际工作中。
《房地产财务总监工作指南》一书详细介绍了财务总监的岗位认知、建立财务管理系统、投资与融资管理、预算与核算管理、内部控制管理、税务风险控制管理等内容，便于房地产财务总监参照学习。
本书由齐国颜主编，在编写过程中，还获得了许多行业精英的帮助和支持，其中参与编写和提供资料的有曹艳铭、匡仲发、匡五寿、黄治淮、宁仁梅、王玲、王春华、王禹、王高翔、李辉、李勋源、李景安、李家林、李永江、许丽洁、许华、冯飞、陈素娥、张立冬、唐晓航、唐乃勇、雷蕾、靳玉良、邹雨桐、吴俊、吴日荣、段青民、况平、刘建伟、刘珍、匡仲潇，最后全书由滕宝红统稿、审核完成。
由于编者水平有限，不足之处在所难免，希望广大读者批评指正。

编者

《商业地产投资与价值创造实务》 第一章：现代商业地产投资的宏观视角与战略规划 本章深入剖析当前全球及区域经济格局对商业地产投资的影响，探讨宏观经济指标（如GDP增长率、通货膨胀、利率变动、人口结构变化、城市化进程等）如何塑造不同类型商业地产（写字楼、零售物业、工业仓储、多功能综合体、酒店等）的市场需求与投资回报。我们将从战略层面出发，指导读者如何识别具有长期增长潜力的市场区域，理解城市规划、土地利用政策、交通基础设施建设等对商业地产价值的驱动作用。 1.1 全球宏观经济与商业地产周期联动分析： 深入研究全球经济周期的不同阶段（扩张、高峰、衰退、谷底）如何影响商业地产的租金水平、空置率、资本价值以及投资交易活跃度。重点分析地缘政治风险、国际贸易摩擦、技术革命（如数字化转型、人工智能）等非经济因素如何间接或直接影响商业地产的供需平衡与价值变动。 1.2 区域经济发展趋势与商业地产机会识别： 剖析新兴经济体与成熟经济体在商业地产发展路径上的差异，以及不同国家和地区在经济结构、产业布局、消费模式等方面的特点如何催生独特的投资机遇。例如，新兴市场中快速增长的中产阶级对现代零售和住宅的需求，发达经济体中对绿色建筑和智慧办公的偏好。 1.3 城市化进程、人口迁移与商业地产需求演变： 分析人口向大都市及特定区域集聚的趋势，研究人口老龄化、生育率下降、家庭结构变化等社会因素如何重塑住宅、养老设施、教育地产等细分市场的需求。探讨城市更新、区域协同发展战略对商业地产空间布局和价值创造的影响。 1.4 政策法规环境与投资风险规避： 详细解读各国及地方政府在土地使用、城市规划、环境保护、税收政策、外资准入、租赁法规等方面的规定，以及这些政策如何影响商业地产的开发、运营和交易。强调合法合规的重要性，指导投资者如何识别和规避政策风险。 1.5 长期战略性投资组合构建： 教授读者如何基于宏观经济判断、区域市场分析和自身风险偏好，构建多元化、具备韧性的商业地产投资组合。探讨不同资产类别（如核心、核心加、增值、机会型物业）在投资组合中的配置原则，以及如何通过分散投资、风险对冲等手段提升组合的整体表现。 第二章：商业地产项目价值评估的核心方法与实操技巧 本章将聚焦于商业地产的价值评估，提供一套系统性的方法论，帮助读者全面理解和准确评估商业地产的潜在价值。从基本估值模型到高级分析技术，本章将指导读者如何收集、处理和解读数据，从而做出明智的投资决策。 2.1 收益资本化法（Income Capitalization Approach）精讲： 详细解析净营业收入（NOI）的计算方式，包括租金收入、运营费用、资本支出等各项构成。深入探讨不同行业的收益率（Cap Rate）确定方法，以及市场比较法、历史数据分析、风险调整等在收益率选择中的应用。重点分析稳定期收益与增长期收益的计算差异。 2.2 折现现金流法（Discounted Cash Flow, DCF）应用： 讲解DCF模型的构建，包括预测期、终值计算、折现率（WACC）的确定。详细阐述如何对未来现金流进行合理预测，包括租金增长、空置率变化、运营成本、资本性支出以及物业出售时的净收益。指导读者如何根据项目特性选择合适的折现率，并进行敏感性分析。 2.3 市场比较法（Sales Comparison Approach）与成本法（Cost Approach）在商业地产中的适用性： 分析市场比较法在商业地产评估中的局限性与优势，重点在于寻找可比物业、调整可比因素（如位置、面积、楼龄、装修、租约条款等）。解释成本法在评估新建或特殊用途物业时的作用，包括重置成本、折旧的计算与调整。 2.4 房地产估值中的关键数据收集与分析： 指导读者如何获取准确的市场数据，包括租金行情、空置率、交易价格、开发成本、宏观经济数据、人口统计数据等。讲解数据来源的多样性（政府统计、行业报告、专业评估机构、市场调研公司等），以及如何对数据进行清洗、整理和分析，发现潜在的市场趋势与价值信号。 2.5 房地产价值评估报告的解读与撰写要点： 教授读者如何识别评估报告中的关键信息，理解评估师的假设与结论，并对评估结果进行批判性思考。指导投资者如何根据评估报告撰写内部或外部的投资分析报告，清晰地呈现项目价值、风险与投资建议。 2.6 影响房地产价值的其他因素分析： 探讨地理位置、基础设施配套、交通便利性、社区环境、建筑品质、可持续性认证（如LEED）、租户构成与稳定性等非财务因素对商业地产价值的深远影响。 第三章：商业地产的融资策略与风险管理 本章将深入探讨商业地产投资中至关重要的融资环节，并提供一套完整的风险管理框架，帮助投资者在追求高回报的同时，有效控制潜在风险。 3.1 多元化的融资渠道与选择： 详细介绍商业地产融资的各种方式，包括银行贷款（项目融资、开发贷款、抵押贷款）、信托融资、债券发行、私募基金、股权投资（合资、联合开发）、租赁融资、国际融资等。分析不同融资工具的特点、成本、期限、抵押要求以及适用场景。 3.2 传统银行贷款的申请与审批流程： 讲解如何准备一份高质量的贷款申请材料，包括详细的项目商业计划书、财务预测、抵押物评估、借款人信用分析等。解析银行在审批贷款时的关键考量因素，如项目的现金流覆盖能力、抵押物的价值、借款人的经验和偿债能力。 3.3 非银行金融机构与创新融资模式： 探讨商业保理、融资租赁、供应链金融在房地产领域的应用，以及P2P借贷、房地产众筹等新兴融资模式的机遇与挑战。分析房地产投资信托（REITs）作为一种重要的间接融资和投资工具。 3.4 杠杆化投资的收益与风险： 深入分析利用债务融资放大投资回报的原理，并详细阐述过高杠杆可能带来的流动性风险、利率风险、市场风险以及破产风险。指导投资者如何审慎使用杠杆，设定合理的负债比例，并构建有效的风险应对预案。 3.5 商业地产投资的常见风险识别与规避： 系统性地梳理商业地产投资可能面临的各类风险，包括市场风险（租金下跌、空置率上升、价值波动）、信用风险（租户违约、开发商破产）、运营风险（管理不善、成本超支）、法律风险（合同纠纷、产权不清）、流动性风险（资产难以变现）、政治经济风险等。 3.6 风险管理工具与策略： 介绍风险分散、风险转移（如保险）、风险规避（如选择低风险项目）、风险对冲（如利用金融衍生品）等多种风险管理工具和策略。强调建立健全的内部控制体系和风险监控机制的重要性。 3.7 租赁合同的风险管理： 重点分析租赁合同中可能存在的风险，如租金定价、租期、续租条款、租户信用、违约责任、退出机制等。指导读者如何设计和审查严谨的租赁合同，保护自身权益，确保稳定的现金流。 第四章：商业地产项目开发与增值策略 本章将从项目开发的视角出发，指导读者如何有效地规划、执行和管理商业地产项目，并通过一系列创新策略实现物业价值的最大化。 4.1 项目可行性研究与选址优化： 详细阐述项目可行性研究的各个环节，包括市场调研、财务分析、技术分析、法律合规性分析、环境影响评估等。强调选址在商业地产成功中的决定性作用，分析不同类型商业地产的最佳选址原则。 4.2 商业地产项目规划与设计： 探讨如何根据市场需求和地块条件，进行科学的业态规划、功能布局和空间设计。重点关注用户体验、人流导向、动线设计、空间效率以及可持续性设计理念。 4.3 开发过程中的成本控制与时间管理： 介绍项目开发全过程中各项成本的构成与控制要点，包括土地成本、建安成本、前期费用、营销费用、融资成本等。讲解有效的项目进度管理方法，确保项目按时、按质、按预算完成。 4.4 建筑施工与质量管理： 强调选择可靠的承建商、制定详细的施工计划、建立严格的质量检查与验收机制。探讨新技术、新材料在施工中的应用，以及绿色建筑、智能化建筑的建造要点。 4.5 市场定位与招商策略： 分析如何根据项目特点和目标客群，制定精准的市场定位。深入讲解高效的招商策略，包括目标租户的识别与筛选、租金谈判技巧、租赁合同的签署，以及如何吸引知名品牌和关键租户。 4.6 智慧地产与科技赋能： 探讨物联网、大数据、人工智能等技术在商业地产项目中的应用，如智能楼宇管理系统、智慧停车解决方案、客流分析系统、个性化用户服务等，以及这些技术如何提升运营效率和用户体验，从而增加物业价值。 4.7 可持续发展与绿色建筑的价值体现： 分析绿色建筑认证（如LEED、WELL）如何提升物业的吸引力、降低运营成本、吸引优质租户，并最终实现资产价值的长期增值。探讨ESG（环境、社会、公司治理）理念在房地产开发与投资中的重要性。 4.8 资产优化与再开发策略： 针对现有物业，分析如何通过改造升级、功能调整、空间重塑、增加配套服务等方式，提升物业的吸引力和租金水平。探讨存量物业的再开发（如旧厂房改造、老旧商业中心升级）的机遇与挑战。 第五章：商业地产的运营管理与资产增值 本章将聚焦于商业地产建成后的运营管理，以及如何通过精细化管理和主动性策略，实现物业的长期价值增长。 5.1 高效的物业管理体系构建： 讲解建立专业化、系统化的物业管理体系的重要性，包括设施设备维护、安保服务、保洁服务、绿化养护、公共区域管理等。强调提升客户服务水平，营造舒适、安全、便捷的商业环境。 5.2 精细化的租户关系管理： 探讨如何与租户建立长期、互信的合作关系，了解租户需求，提供增值服务，减少租户流失。分析租户满意度调查、定期沟通、问题解决机制等。 5.3 租金策略与续租管理： 如何根据市场行情、租户经营状况和租约到期情况，制定灵活的租金策略，以期在保证稳定现金流的同时，实现租金的合理增长。深入讲解续租谈判的技巧与策略。 5.4 成本控制与运营效率提升： 详细分析运营过程中各项成本的构成，如能源费用、维护费用、行政费用、营销费用等，并探讨通过技术应用、优化流程、供应商管理等方式，实现成本的有效控制和运营效率的提升。 5.5 营销推广与品牌建设： 探讨如何通过多渠道、多形式的营销推广活动，吸引目标客流，提升物业的知名度和品牌形象。分析节庆活动策划、主题推广、社交媒体营销、线上线下联动等策略。 5.6 数据分析与运营决策优化： 强调利用大数据分析技术，对物业的经营数据（如人流量、消费数据、租户销售额、能耗数据等）进行深入挖掘，为运营管理和商业决策提供科学依据，实现精细化运营。 5.7 资产剥离与价值实现： 在适当时机，如何通过专业评估和市场分析，制定最优的资产出售策略，实现投资价值的最大化。分析交易过程中的尽职调查、谈判、合同签署等关键环节。 5.8 应对市场变化的策略与持续增值： 探讨如何应对宏观经济波动、行业趋势变化（如电商冲击对零售物业的影响、远程办公对写字楼的影响）等外部环境变化，及时调整运营策略，保持物业的竞争力，实现资产的持续增值。 第六章：商业地产的法律事务与合同管理 本章将深入探讨商业地产领域涉及的各类法律事务，以及如何通过严谨的合同管理，最大程度地保护投资者的合法权益。 6.1 房地产交易中的法律程序与尽职调查： 详细解析房地产交易中的法律程序，包括合同签订、产权转移、登记过户等。强调在交易前进行全面的尽职调查，核查产权清晰度、是否存在抵押、查封、行政限制等潜在法律风险。 6.2 土地使用权与产权分析： 讲解不同性质的土地使用权（如出让、划拨）对项目开发和物业价值的影响。深入分析不动产权证的各项内容，以及潜在的产权纠纷和风险。 6.3 建设工程合同的法律要点： 详细解读建设工程合同的关键条款，如工程范围、合同价款、工期、工程质量、违约责任、工程款支付、竣工验收等。指导如何审查合同，规避潜在风险。 6.4 租赁合同的法律视角： 从法律角度深入剖析商业租赁合同的各个方面，包括租赁期限、租金标准、支付方式、押金、物业使用限制、转租、续租、提前解除合同的条件与责任、以及因违约产生的法律后果。 6.5 抵押合同与担保的法律规定： 讲解房地产抵押合同的签订要点、抵押物的范围、抵押权的实现程序、以及担保合同的法律效力。分析不同类型担保（如保证、抵押、质押）的适用性。 6.6 房地产项目中的侵权行为与责任认定： 分析在房地产开发、运营过程中可能发生的各类侵权行为，如相邻权纠纷、物业服务侵权、建筑质量瑕疵致人损害等，以及相应的法律责任。 6.7 争议解决机制与诉讼/仲裁策略： 讲解在房地产交易或运营过程中发生争议时，可以选择的解决途径，如协商、调解、仲裁、诉讼。指导如何根据具体情况选择最有效的争议解决方式，并制定相应的策略。 6.8 房地产相关的税务法律法规： 简要介绍房地产交易、持有、开发等环节涉及的主要税种，如契税、增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、土地增值税等，以及相关的法律法规和纳税义务。 第七章：商业地产投资组合的绩效衡量与财务分析 本章将专注于如何科学地衡量商业地产投资组合的绩效，并通过深入的财务分析，评估投资的盈利能力与风险水平，为未来的投资决策提供数据支持。 7.1 关键绩效指标（KPIs）的设定与应用： 介绍在商业地产投资中常用的关键绩效指标，如投资回报率（ROI）、内部收益率（IRR）、净现值（NPV）、资本化率（Cap Rate）、出租率、平均租金水平、单位面积运营成本、资产周转率等。 7.2 投资回报率（ROI）的计算与解读： 详细讲解ROI的计算公式，包括毛利润、净利润与初始投资额的关系。分析ROI在不同投资周期、不同资产类型下的表现，以及其局限性。 7.3 内部收益率（IRR）与净现值（NPV）在长期投资分析中的应用： 深入解析IRR和NPV的计算原理，以及它们如何更全面地反映投资项目的时间价值和盈利能力。指导读者如何使用IRR和NPV进行不同投资项目的比较分析。 7.4 现金流分析与租赁收入预测： 强调现金流在房地产投资中的核心地位。教授如何进行准确的现金流预测，包括租金收入、运营费用、资本性支出、融资成本等，并分析不同情境下的现金流表现。 7.5 财务报表分析在地产投资中的应用： 讲解如何解读和分析房地产公司的财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表。识别财务健康度、盈利能力、偿债能力的关键财务比率。 7.6 敏感性分析与情景分析： 教授如何通过敏感性分析，评估关键变量（如租金增长率、空置率、利率）变动对投资回报的影响。指导读者如何构建不同情景（乐观、中性、悲观），评估投资在不同市场条件下的表现。 7.7 投资组合的风险调整后收益衡量： 介绍如何将风险因素纳入绩效衡量，如夏普比率（Sharpe Ratio）、索提诺比率（Sortino Ratio）等，从而更全面地评估投资组合的风险收益特征。 7.8 资产负债表优化与融资结构管理： 分析如何通过优化融资结构、调整资产负债表，降低融资成本，提高资金使用效率，并为投资组合的长期发展提供稳健的财务支持。 第八章：商业地产市场的未来趋势与创新发展 本章将放眼未来，探讨影响商业地产市场格局的关键趋势，并展望创新发展带来的机遇与挑战，帮助读者把握行业脉搏，适时调整投资与经营策略。 8.1 数字化转型与科技在地产领域的深度融合： 探讨大数据、人工智能、区块链、物联网等技术如何重塑商业地产的开发、运营、交易和管理模式。分析智慧办公、智慧零售、智慧社区的最新发展。 8.2 可持续发展与绿色建筑的全球化推进： 深入分析ESG投资理念对商业地产的影响，绿色建筑标准、碳排放监管、循环经济等如何成为行业发展的核心驱动力。 8.3 新型商业模式与消费体验的升级： 探讨共享办公、按需服务、体验式商业、新零售等新兴商业模式对传统商业地产带来的挑战与机遇。分析如何通过空间创新和社群运营，满足消费者不断变化的需求。 8.4 城市更新与存量物业价值挖掘： 关注城市化进程放缓背景下，如何通过城市更新、旧区改造、功能置换等方式，盘活存量资产，释放物业的潜在价值。 8.5 房地产科技（PropTech）的崛起与投资机会： 介绍PropTech领域的创新企业和技术应用，如智能楼宇管理平台、虚拟看房技术、在线交易平台、数据分析工具等，分析其对行业效率提升和价值创造的影响。 8.6 全球化投资格局的变化与风险： 分析国际地缘政治、经济周期、资本流动等因素对全球商业地产投资的影响，以及跨国投资面临的法律、文化、汇率等风险。 8.7 人口结构变化与细分市场的新机遇： 再次强调人口老龄化、少子化、单身经济等趋势如何催生新的房地产需求，如康养地产、服务式公寓、宠物友好型住宅、高品质教育地产等。 8.8 政策引导与市场规范化的发展方向： 预测未来政府在房地产调控、住房保障、绿色发展、金融监管等方面的政策导向，以及这些政策如何影响市场的长期发展。 结语 本指南力求为每一位投身于商业地产领域的专业人士提供一套系统、全面、实用的知识体系。从宏观洞察到微观操作，从价值评估到风险管理，从项目开发到运营增值，每一章节都旨在提升读者的专业能力，帮助其在复杂多变的房地产市场中，做出更明智的决策，实现财富的稳健增长。

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这本《房地产财务总监工作指南》简直是为我量身定做的！作为一名刚上任不久的房地产公司财务总监，我一直感觉自己在很多方面经验不足，尤其是在处理一些复杂的财务模型和风险控制方面。翻开这本书，我立刻被其中详尽的案例分析和实操性的建议所吸引。它不仅仅是理论的堆砌，而是真正从我日常工作中遇到的问题出发，比如如何构建更具前瞻性的财务预测，如何评估不同投资项目的现金流风险，以及如何优化融资结构以降低资金成本。书中的章节划分清晰，从宏观的房地产市场分析到微观的合同条款审查，再到具体的预算编制和绩效考核，几乎涵盖了财务总监需要面对的所有关键领域。最让我惊喜的是，书中还专门辟出章节讲解了当前房地产行业面临的政策变化和合规要求，这对于我们这种高度依赖政策导向的行业来说，简直是雪中送炭。阅读过程中，我能够清晰地感受到作者深厚的行业功底和丰富的实践经验，他提出的许多“独门秘籍”和“避坑指南”，让我少走了很多弯路。比如，在关于资产负债表管理的部分，书中提供的几种不同情景下的负债率调整策略，让我豁然开朗，找到了优化公司财务健康度的具体方法。我强烈推荐给所有在房地产财务领域深耕或即将踏入这个行业的同仁们。

评分☆☆☆☆☆

说实话，我一开始是被这本书的标题吸引了，觉得它应该能解决我在工作中遇到的具体难题。读了之后，发现它的实用性确实非常强。书中的很多内容都非常有针对性，比如关于项目尽职调查的流程和要点，如何识别和规避项目中潜在的财务风险，以及在并购重组中如何进行财务评估。这些都是我日常工作中经常会遇到的问题，但又很难在其他地方找到如此系统和详细的解答。作者在描述具体操作方法时，非常注重细节，比如在撰写财务报表分析报告时，应该重点关注哪些指标，如何解读这些指标背后的含义，以及如何将分析结果有效地传达给决策层。书中还提到了许多在实际操作中经常被忽视但却非常重要的财务合规问题，比如税务筹划和反洗钱等。我特别喜欢书中关于“沟通与协调”的部分，强调了财务总监在与业务部门、投资者、银行等各方沟通时的技巧和注意事项。这本书让我感觉自己不再是孤军奋战，而是有了一个经验丰富的导师在身边指导。

评分☆☆☆☆☆

我带着一丝好奇心和些许的怀疑，开始阅读这本书，毕竟“工作指南”这类书籍，市面上良莠不齐。然而，事实证明我的担忧是多余的。这本书的深度和广度都超出了我的预期。它并没有止步于基础的财务知识，而是深入探讨了房地产财务管理的前沿话题，例如绿色地产的融资模式、REITs的运作机制、以及数字化转型如何赋能财务部门。作者在讲解过程中，善于将复杂的金融概念转化为易于理解的语言，并辅以大量的图表和数据，使得原本枯燥的财务内容变得生动有趣。我尤其欣赏书中关于“财务驱动业务增长”的章节，它打破了我以往对财务部门仅仅是“成本中心”的认知，而是强调了财务部门如何通过精准的成本控制、高效的资金运用和创新的融资方式，为公司的战略发展提供强有力的支持。书中提到的“风险预警系统”的搭建方法，对于我们这种瞬息万变的行业来说，其价值不言而喻。它教会我如何从海量的数据中识别潜在的财务风险，并提前采取应对措施。这本书不仅是知识的宝库，更是一种思维的启迪。

评分☆☆☆☆☆

我是一名有一定工作经验的财务经理，一直对房地产行业的财务运作模式充满好奇。这本书让我对这个行业有了更深入的理解。它不仅仅是一本操作手册，更像是一堂生动的房地产金融课。书中的案例非常具有代表性，涉及到了不同类型房地产项目（如住宅、商业地产、工业地产）的财务特点和管理难点。作者在分析这些案例时，不仅关注了财务数据本身，更深入挖掘了数据背后的商业逻辑和市场因素。我尤其对书中关于“价值评估模型”的讲解印象深刻，它详细介绍了DCF、收益法等常用评估方法的原理、应用场景以及局限性，并提供了相应的实操步骤。此外，书中还探讨了房地产行业特有的融资方式，如开发贷、项目融资、信托融资等，并分析了它们的优缺点和适用条件。这本书让我看到了财务管理在房地产价值实现过程中的核心作用，它不仅仅是后台支持，更是驱动企业发展的引擎。

评分☆☆☆☆☆

在我看来，这本书的价值在于它提供了一个非常全面且深入的房地产财务管理框架。它不仅仅是针对某个具体问题的解决方案，而是帮助读者建立起一套系统的、全局性的财务思维。从宏观的宏观经济环境分析，到中观的行业趋势研判，再到微观的项目财务管理，这本书都提供了清晰的路径和方法。作者在书中强调了“财务战略”的重要性，它不是孤立于公司整体战略之外的存在，而是与之紧密结合，为实现公司长期发展目标提供财务保障。书中关于“内部控制”和“审计”的章节，也非常有启发性，它教会我如何建立健全的财务内控体系，防范财务风险，并有效配合外部审计。我特别欣赏作者在结尾部分提出的关于“财务总监的领导力”的思考，这让我意识到，作为一名财务总监，除了专业技能，还需要具备卓越的沟通、协调和决策能力。这本书，绝对是房地产财务领域从业者的一本必备工具书，它能帮助你更专业、更自信地应对挑战。

评分☆☆☆☆☆

挺基础的，值得购买

评分☆☆☆☆☆

书还可以……………………,xx

评分☆☆☆☆☆

还不错，京东也给力

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事实上都有一个人的时候了

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值得研读！

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买了一大堆书，得慢慢读一阵子

评分☆☆☆☆☆

差评，快递员不带pos机，说不是京东员工，外包的。京东越来越不重视POS收款。

评分☆☆☆☆☆

非常好的一本书 包装好速度快

评分☆☆☆☆☆

内容比较多，但是讲的比较多，当工作指南不错