人文商业地产策划：城市、产业园区、旅游地产、商业街及零售业商业地产 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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戴欣明 著

图书标签:

• 商业地产
• 地产策划
• 城市规划
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• 人文商业
• 房地产
• 商业模式

出版社： 工商联合出版社

ISBN：9787515813370

版次：1

商品编码：11744369

品牌：博瑞森

包装：平装

开本：16开

出版时间：2015-08-01

用纸：纯质纸

页数：292

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内容简介

　　“互联网＋”大行其道，常规策划——外行指导内行，已经不能解决差别化竞争、融入区域商业生态等问题。城市，产业园区、旅游地产、商业街、城市综合体战略策划需要超常规策划思维。
　　《人文商业地产策划：城市、产业园区、旅游地产、商业街及零售业商业地产》的超常规策划思维就是“全球化视野（创意）”＋“人文＋”思维，强调“中国风”，强调“接地气”，解决了战略定位策划的根本问题。从消费者角度出发，逆向思考，在消费者利益很大化的同时解决开发者关心的关键问题——适合的战略定位。
　　长久以来，作者发现消费者寻味而至，他们得意的味道促成他们来某地驻留、消费，进而与商品产生高强度摩擦，产生无限量交易，所以，“味道”决定了城市价值以及商业项目的利益价值很大化，在这个过程中，策划者只是这个味道的营造者，营造的前提在于发现其独特的“味道”。

作者简介

　　戴欣明，中国著名战略咨询专家：城市运营&商业地产投资开发管理机构——戴欣明工作室创建、首席策划顾问，著名的城市、房地产与商业地产战略定位策划人，建设开发企业管理专家。
　　中国著名财经评论家：凤凰卫视、深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约商业财经、城市、地产、时事评论员。
　　主要成就：
　　人文城市、地产和商业地产的开创者
　　创立“七合一战略定位法则”
　　中国城市和地产实证分析派（南派）代表

目录

方法篇 超常规战略定位策划法
第一章 城市与商业地产领域战略定位"方法论"
第一节 城市与商业地产战略定位面临的问题
第二节 七合一定位，超常规战略定位理论
第二章 超常规战略定位策划的分析法
第一节 常规战略策划的数据分析问题
第二节 "262实证分析法"解决分析实效
第三节 超常规战略定位策划分析要点
应用篇 超常规战略定位策划思路及应用
第一章 城市及区域定位策划思路及应用
第一节 超大城市：着力解决大城市病--经济的味道
第二节 二线城市：城市群的中枢神经--平台的味道
第三节 三四线城市：小地方大故事--追忆的味道
第二章 "零售业商业地产"定位策划思路及应用
第一节 "零售业商业地产"味道的差别化
第二节 分清楚战略策划还是技术策划
第三节 在内、外商业生态中调制"商业味道"
第四节 突破中国式零售商业地产招商模式
第三章 "泛商业地产"定位策划思路及应用
第一节 产业园区与城市经济共生共荣--集聚的味道
第二节 "第七要素"牵动旅游地产神经--信仰的味道
第三节 利用人文演绎商业街的商业味道--好玩的味道
思维篇 超常规战略定位策划思维模式
第一章 "人文＋"，人文商业地产的切入点
第一节 用人文思维进行准确战略定位
第二节 人文地产战略定位策划深层把握
第二章 人文角度--五行属水：情境的味道
第一节 通过人文寻找差异化的战略定位路径
第二节 人文角度思考"接地气"
第三节 纵向人文脉络是特色战略的灵魂
第四节 堪舆--城市和商业地产战略定位的内核
第三章 社会角度--五行属木：生机的味道
第一节 要知道为什么样的群体建立商业环境
第二节 了解人们心灵深处的想法
第三节 从社会变化中寻找生存之道
第四章 消费心理角度--五行属火：商业的味道
第一节 摸准"新黄金十年"的消费脉搏
第二节 消费复杂，催生味道体验
第三节 面子式消费是中国人不变的主题
第五章 经济角度--五行属土：生态的味道
第一节 是否还需要"大势研判"式策划
第二节 什么充当"新黄金十年"主旋律
第三节 城镇化20年，地产还是最大的金矿
第六章 管理角度--五行属金：财富的味道
第一节 顺应管理者能力进行战略定位策划
第二节 管理角度的思考为合作方减少麻烦
第七章 设计角度--"面子"的味道
第一节 定位策划方案对接设计思考
第二节 超常规战略定位策划要定位可视
第三节 避免用设计代替战略定位策划
第八章 营销角度--品牌的味道
第一节 超常规营销战略需要营销前置
第二节 不同类项目营销策划打造侧重点
【案例】中国（长沙）工程机械交易展示中心的营销主题定位
后记

精彩书摘

　　笔者工作室曾经在三线城市改造一个项目。项目在湖南某三线城市市中心，五层楼，定位“女人世界”，这种商业模式在很多地方是成功的，但在这里就不行，租户纷纷关店。我们的工作室接受委托后，进行了为期一周的调研，发现这个项目是典型的“地段、地段，还是地段”的策划模式，老板在做“女人世界”之前没有找专业策划，认为这么好的地段，做“女人世界”一定行，属于“拍脑袋”的策划模式。
　　“工作室”调研分析的结论是，这个地方周边都是电子商城，假货、山寨产品的盘踞地，在这个地方做“女人世界”明显没有安全感。接下来的访谈式调研也证实了这点。后来，工作室重新定位，让这栋楼成为电子商城的配套，把一栋楼分成两边，各占一半。一边一层、二层做餐饮，三层、四层、五层做写字楼；另一边改成商务酒店。6年过去了，每年都有可观的收益。
　　“地段、地段，还是地段”的策划模式在经济快速发展的时期有不适合的地方，这个说法比较适合旧城改造，因为这个说法是根据香港地区的商业环境提出来的，并且香港地区已经走过了需要开发新城的阶段，在旧城改造上，这个说法依然适用。但在内地，这个说法比较适合老城区，因为经过若干年的商业沉淀，商业生态基本上已经确立。新开发的地方不一定适合，因为在新的商业生态系统没有建立起来的情况下，就只能是“定位、定位，还是定位”。
　　可以说，如果一个策划人、投资者还信奉“地段、地段，还是地段”的原则，那么思维模式就落后了。这个真理在现在是一个悖论，原因是地段论认为没有地段优势就不能开发，那么那些曾经是荒地，如今红红火火的商业街又是怎么出现的？我认为，地段的问题是可以用战略定位解决的。比如，宜家家居、山姆会员店在中国开始经营选址的时候，选择的地段通常不是黄金地段，但是他们却能够经营得很好，也让这些地段成为“黄金地段”，足以说明这是由宜家家居、山姆会员店的战略定位（包括业态组合战略定位）决定的。万科地产项目也是如此，有些地块偏远，却能够成为旺地，其他楼盘得跟着开发。同样一块地，万科开发后的价格会高出20%~50%。虽然有品牌因素，但是万科在项目战略定位上的投入也是一般开发商不能比拟的。
　　没有严格意义上的差的地段，只要从战略定位策划，差地段的项目完全可以变成优质项目。
　　……

前言/序言

　　感悟商业味道
　　戴欣明
　　能够让我确定来深圳的理由是上大学时对深圳的一次考察，那是一次味道之旅。
　　1986年春节期间，我第一次来深圳，借住在当时非常时尚的滨河小区。这个小区里有一家小店，是一个20多平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态形容很像屈臣氏，还有点“7-11”的感觉。我第一次进入这家小店，就闻到一种从来没有闻过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上是从香港地区过来的进口商品，看上面的繁体文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市……这种味道让我久久难以忘怀，这种味道让我感到自己到了“外国”！那时，深圳比内地其他城市早10多年融入市场经济环境，积累了其他地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。不久，我就扎根深圳这块改革开放的“试验田”了。
　　现在的深圳已经不是只有小味道的城市了，是以经济为主线组成的新城市味道。由于深圳是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着人。
　　味道，可以吃出来、可以看出来、可以体会到、可以感知到、可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说，是风格、品味、商业氛围；复杂地说，是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上趋势就会顺之则昌，逆之则亡。
　　专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义诠释，甚至是各种学术术语，比如，战略、管理、运营、系统、营销、咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的味道却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是它也是某个流派、某种思想、某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论技术上的细节，比如，招商管理、商业的项目管理、开发的项目管理时，却忽略了最能和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西——味道！
　　一个城市、一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于味道给消费者的感受，不同的味道吸引不同的人，有什么样的味道就聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为它是经济特区，有经济的味道；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的味道；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的味道；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的味道；有人喜欢香港，可能因为它是国际化大都市，有全球化的味道。
　　为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京的王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等，因为有独特的味道吸引着人们。
　　或许有些项目是非常成功的，好像也没有刻意去营造所谓的味道，其实它们本来就已经存在独一无二的味道了。某条老街、某个古城、某个现代城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。
　　戴欣明
　　2015年2月4日立春写于深圳市

城市脉搏与空间叙事：商业地产的创新与未来 一、 导言：重塑城市肌理，激活商业生命力 在飞速发展的现代社会，商业地产早已超越了单纯的商品交易场所，它承载着城市的记忆、承载着产业的未来、承载着人们的生活方式，更是城市活力的重要引擎。本书并非聚焦于某种特定类型或地域的商业地产，而是着眼于商业地产领域更为宏观的视野和前沿的思考。我们将深入探讨商业地产如何在不断变化的城市发展格局中，如何与多元的产业需求相结合，如何在人潮涌动的街区与精耕细作的零售空间中，实现其独特的价值与创新的可能。本书旨在为理解商业地产的本质、把握其发展趋势、并探索其创新之路提供一份详尽的思考框架，而非仅仅罗列现有案例或某一细分领域的实操指南。 二、 城市发展与商业地产的共生关系 城市的演进是一个复杂而动态的过程，商业地产作为城市肌理的重要组成部分，其发展紧密伴随着城市规划、人口流动、经济结构调整以及文化变迁。本书将从宏观层面剖析城市发展战略对商业地产布局的影响。我们将探讨： 城市化进程中的商业机遇与挑战： 随着人口向城市聚集，商业地产如何满足日益增长的消费需求？城市中心、郊区以及新兴区域的商业地产又面临着怎样的差异化机遇与挑战？本书将分析不同发展阶段城市的商业地产特征。 城市更新与商业地产的再造： 老旧城区改造、工业遗址活化、城市滨水区域开发等，这些城市更新项目如何为商业地产带来新的生命力？我们将审视如何在保护历史文脉的同时，植入创新的商业模式和空间设计，创造具有地域特色的商业地标。 智慧城市与未来商业空间： 物联网、大数据、人工智能等新技术如何赋能商业地产？未来的商业空间将如何通过智能化技术提升运营效率、优化客户体验，并实现可持续发展？本书将探讨科技对商业地产形态和功能的深刻影响。 文化地标与商业地产的融合： 城市文化如何在商业地产中得到体现和传播？博物馆、艺术中心、历史街区等文化要素如何与商业空间巧妙融合，共同打造具有吸引力的城市目的地？我们将关注商业地产在塑造城市文化认同中的角色。 三、 产业结构调整与商业地产的多元融合 现代经济的蓬勃发展离不开各行各业的协同进步，商业地产作为产业发展的载体，其功能和形态也在不断演变，以适应多元化的产业需求。本书将深入分析商业地产如何与不同产业实现深度融合： 科技创新与未来工作空间： 共享办公、孵化器、加速器等新型工作空间如何满足初创企业和科技公司的需求？如何设计灵活、高效、富有协作精神的工作环境，以促进创新生态的形成？本书将探讨科技产业对商业地产空间提出的新要求。 文化创意产业与特色商业空间： 艺术画廊、设计工作室、文化演艺空间等如何与商业地产相结合，打造具有独特魅力的文创产业聚集区？我们将关注如何通过空间设计和运营策略，激发文化创意产业的活力。 现代服务业与专业化商业空间： 金融、咨询、医疗、教育等高端服务业对商业地产提出了怎样的空间要求？如何在高品质的办公环境中，提供高效、便捷、私密的专业服务？本书将探讨服务业发展对商业地产功能性的提升。 绿色经济与可持续商业地产： 环保理念如何融入商业地产的开发和运营？节能建筑、绿色交通、可再生能源等技术在商业地产中的应用，将如何引领行业的可持续发展方向？我们将关注生态文明建设对商业地产提出的更高标准。 四、 城市活力与公共空间的重塑 商业街区作为城市活力最直接的体现，其规划与运营至关重要。本书将着眼于城市公共空间与商业活力的互动关系： 社区型商业与生活方式的营造： 如何在居住区规划满足居民日常需求的社区商业？如何通过引入特色业态、营造宜人的公共空间，提升社区居民的生活品质和归属感？我们将探讨社区商业作为城市毛细血管的重要性。 街区更新与步行化改造： 如何通过优化街道设计、增加绿化、限制机动车通行等方式， revitalizing 传统的商业街区？如何吸引人流、促进消费、并恢复街区的历史风貌？本书将关注步行化对城市商业活力的积极影响。 主题商业街区与文化体验： 如何围绕特定主题（如美食、艺术、历史）打造具有独特吸引力的商业街区？如何通过业态组合、活动策划、氛围营造，为消费者提供沉浸式的文化体验？我们将分析主题街区在吸引客流和提升品牌价值方面的作用。 广场、公园与商业的联动： 城市广场、公园等公共开放空间如何与周边商业实现联动？如何通过活动组织、配套服务，将这些公共空间转化为吸引人流、促进消费的场所？本书将探讨公共空间在商业地产价值链中的延伸。 五、 零售业创新与体验式商业的空间变革 零售业的颠覆性变革深刻影响着商业地产的形态和功能。本书将聚焦于零售业的创新趋势及其对商业地产提出的新要求： 线上线下融合（O2O）与全渠道零售： 实体零售店如何与线上平台协同发展？如何通过数据分析，优化商品陈列、库存管理，并提供个性化的购物体验？我们将探讨全渠道零售模式下，实体商业空间的重塑。 体验式消费与场景化营销： 消费者需求从“购买商品”转向“体验服务”，体验式商业如何成为新的增长点？如何通过沉浸式场景设计、互动式体验活动，吸引消费者并延长其停留时间？本书将分析体验式消费对商业地产空间设计和运营的指导意义。 快闪店（Pop-up Store）与新型零售模式： 短期租赁、灵活多变的快闪店模式，如何为品牌提供低成本的试错和营销机会？快闪店对商业地产的业态组合和空间利用带来了哪些新的启示？我们将探讨这种灵活商业模式的未来发展。 社交零售与内容营销： 社交媒体如何影响消费者的购物决策？如何将社交属性融入零售空间，鼓励消费者分享和互动，从而实现病毒式传播？本书将关注社交媒体时代下，商业地产的营销策略创新。 新零售与智能化门店： 无人商店、智能导购、虚拟现实（VR）体验等新技术如何在零售门店中应用？如何通过技术手段提升购物效率、降低运营成本，并创造全新的购物体验？我们将探讨智能化对零售商业地产的颠覆性影响。 六、 结论：面向未来的商业地产新语境 商业地产的未来发展，将是一个充满机遇与挑战的时代。本书所探讨的城市发展、产业融合、公共空间重塑以及零售业创新，都指向一个核心主题：以人为本，创新驱动，可持续发展。未来的商业地产将不再是冰冷的建筑实体，而是充满活力的城市生活容器，是产业创新和文化交流的平台，是承载美好生活方式的空间载体。 本书并非提供一套固定的“成功秘籍”，而是旨在启发读者从更广阔的视角审视商业地产的本质，理解其与社会经济发展的深刻联系，并积极拥抱变化，探索创新的可能。无论是城市规划者、地产开发商、品牌运营商，还是关注城市发展和商业变革的每一位读者，都将从本书中获得宝贵的洞见与启发，共同塑造更加智慧、宜居、富有活力的未来城市商业空间。

评分☆☆☆☆☆

这本书，我一直以为会是一本枯燥的理论堆砌，毕竟“人文”、“商业地产”、“策划”这些词凑在一起，总让人联想到密密麻麻的图表和晦涩难懂的术语。然而，当我真正翻开它，立刻就被一种叙事的力量所吸引。作者并非直接抛出冷冰冰的案例，而是像一位经验丰富的向导，带领读者漫步在城市肌理之中，从历史的沉淀中挖掘人文的价值，再将其巧妙地融入到商业地产的开发与运营之中。我印象最深刻的是关于“城市”的章节，它不是简单地分析城市的经济指标，而是深入探讨了城市的人文基因，比如一个城市的特色建筑如何成为吸引人流的磁石，一个古老的街区如何被赋予新的商业生命。作者的笔触细腻，仿佛能感受到老街巷里飘散出的食物香气，也能看到新商业空间里涌动的人潮。他强调，成功的商业地产项目，绝不仅仅是钢筋水泥的堆砌，更是一种文化精神的承载和情感的连接。这本书让我重新认识了“人文”二字在商业地产中的分量，它不再是可有可无的点缀，而是项目能够长久吸引力、塑造独特性的核心要素。我甚至开始反思自己过去对商业地产的片面理解，原来，它们承载的远不止是消费，更是人们对生活方式的想象和城市文化的表达。

评分☆☆☆☆☆

我一直对旅游地产有着浓厚的兴趣，但很多相关的书籍要么是泛泛而谈的行业趋势，要么就是堆砌大量的成功案例，却缺乏深入的思考。这本书在这方面给我带来了惊喜。作者并没有简单罗列“如何打造网红打卡点”或者“如何增加入住率”的技巧，而是从更深层次的人文角度去剖析旅游地产的本质。他强调，成功的旅游地产，不仅仅是提供一个住宿的地方，更重要的是创造一种独特的情感体验和文化记忆。他深入挖掘了不同地域的历史文化、民俗风情，并将这些元素巧妙地转化为吸引游客的“故事”。我特别欣赏他对“在地化”的强调，如何将当地的建筑风格、饮食文化、传统手工艺等融入到旅游地产的设计和运营中，让游客在体验的过程中，感受到一种真实的、有温度的“在地感”。书中对于“沉浸式体验”的探讨更是让我耳目一新，它不再是简单的观光游览，而是让游客能够深度参与到当地的生活和文化中，从而获得更深刻的满足感和情感连接。这本书让我明白，旅游地产的未来，在于能否讲好一个引人入胜的故事，能否为游客提供一次难忘的文化之旅。

评分☆☆☆☆☆

零售业的商业地产，在我看来，一直是一个非常接地气的领域，但同时也很容易陷入同质化的竞争。这本书却在看似普通的零售空间中，挖掘出了“人文”的深层价值。作者并没有直接教你如何陈列商品或者设计橱窗，而是从更宏观的角度，探讨了零售空间如何通过营造独特的“体验”来吸引消费者。他强调，在物质日益丰富的今天，消费者购买的不仅仅是商品本身，更是购买一种情感、一种认同、一种生活方式。因此，零售空间的设计就应该服务于这种情感需求。我特别喜欢他对“故事性”和“互动性”的强调，比如如何通过空间的设计来讲述品牌的故事，如何通过巧妙的互动装置来增强消费者的参与感。书中关于那些将咖啡馆、展览、读书角等功能融入零售空间的案例，让我看到了零售地产的无限可能性。它不再仅仅是商品的堆砌，而是一个能够让消费者沉浸其中、享受过程、产生情感连接的“第三空间”。这本书让我明白，在零售业的激烈竞争中，人文关怀和体验至上，才是赢得消费者忠诚度的关键。

评分☆☆☆☆☆

对于商业街区的研究，我常常觉得市面上充斥着各种关于“业态组合”和“人流导入”的分析，但往往忽略了最核心的“人”和“情感”。这本书却以一种完全不同的方式，将“人文”的维度引入到了商业街区的规划与运营之中。作者没有仅仅停留在如何吸引消费者购物的层面，而是深入探讨了商业街区作为城市公共空间的功能，以及如何通过营造独特的“场景感”和“社区感”来留住人、吸引人。我非常赞同他关于“街道叙事”的观点，即一条成功的商业街应该有自己的故事，有自己的灵魂，能够让人们在漫步其中时，感受到一种情感上的共鸣。书中对于那些能够唤起人们怀旧情怀的老街区，以及那些充满创新活力的潮流街区的分析，都让我受益匪浅。他强调，商业街区的成功，并不仅仅在于商品的多寡，更在于它能否成为人们社交、休闲、情感交流的场所，能否在人们心中留下美好的回忆。这本书让我重新审视了商业街区的价值，它不再只是一个消费的场所，而是一个承载城市生活、连接人与人、塑造城市独特魅力的重要载体。

评分☆☆☆☆☆

关于产业园区的讨论，我原本预期会看到充斥着各种招商政策和土地规划的枯燥文字，毕竟，产业园区听起来就离“人文”很远。然而，这本书却给了我一个完全不同的视角。作者巧妙地将“产业”与“人文”这两个看似不搭界的元素进行了深度融合。他没有仅仅停留在“如何吸引企业入驻”的层面，而是进一步探讨了“如何营造一个吸引人才、留住人才、激发人才创新的园区环境”。他用生动的笔触描绘了那些将绿色空间、艺术装置、社区活动巧妙融入产业园区的设计理念，以及这些元素如何潜移默化地提升员工的幸福感和归属感，最终转化为企业的核心竞争力。我特别喜欢他对“共享空间”和“跨界融合”的解读，这不再是简单的办公区和会议室的堆砌，而是能够激发不同产业人才交流碰撞、催生新想法的平台。书中举例的那些曾经被视为“工业区”的旧厂房，如何在“人文”的注入下，摇身一变成为充满活力的创意孵化器，甚至成为城市新的文化地标，让我大开眼界。这本书颠覆了我对产业园区“冰冷”的刻板印象，让我看到人文关怀如何能够成为驱动产业发展、提升园区价值的强大软实力。

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评分☆☆☆☆☆

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还不错，跟同事看好了就买了。标题目录很有吸引力，不过内容深度一般。作为科普乐趣读物还是可以的。

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